其他新聞
每週樓市評論
從M3看「購買力冬眠」開始甦醒
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特許管理學院院士 香港專業地產顧問商會會長(2005-2011,2024-2026) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2011-2024) 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2026年3月31日) 僱員再培訓局「地產代理業技術顧問」(1/10/2023-31/3/2025) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) |
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) 地產代理監管局專業發展委員會增選委員(11/2020-10/2024) 地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 屯門健康城市協會主席 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2026) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2026) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 其他公職 |
2024-11-08
*轉載自2024年11月8日的信報
(按圖放大)
原文：
本港經濟現在面對的問題是商業轉型及「購買力冬眠期」！所謂「購買力冬眠期」即是說本港的購買力是完全沒有消失到，而是大量冬眠在定期存款中，冬眠的原因是負面/悲情氾濫、難以預測的各種調整措施，再加上多年疫情及曾出現暴動等等的因素，於是大量資金被吸引流入到曾經利息較可觀的定期存款中，我們可以稱之為「購買力冬眠期」，而最新的M3報告反映這龐大的資金的而且確出現了解凍的機會，所以筆者今日再撰文分享一下所見。
M3數據重要，所以早在9月6日的本專欄《擇地有聲》上，筆者分享了個人對M3的一些觀點，反映好評如潮，多謝編輯更以「M3處上升軌道 股樓遲早受惠」作題，結果香港股市果然是在9月11日之後至10月7日的時段大幅回升約6千點(見附圖一)！在筆者分享最新的看法之前，我想先回應一些朋友對前文的疑問甚至質疑，相信透過理性討論是可以令大家互相了解多一點。筆者一直都很重視市場的資金流，曾經發表「M3定律」的理論，根據M3數量大家可以評估到市場有多少購買力，可以從附圖二「M3樓價圖」見到香港長期資金增加的趨勢是和樓價上升成正比例，當然經過近幾年疫情、經濟、政治及新模式等因素，我們見到這段時間樓價並沒有和增加的資金同步向上，有很多人就認為筆者的「M3定律」失去了準確性，我倒不同意，遇著很特殊的市場情況，不跟市場數據和理性去走是不出奇的。「M3定律」在這種不理性的市場之下，反而證明到本港的購買力仍然積聚愈來愈多，也即是告訴我們市場財富在沒有蒸發之下，只要掌握這些冬眠了的資金甚麼時候甦醒及釋放，我們便可以掌握到好的投資時機！當然，筆者亦見到有些人說：「M3裡面很多的資金都是來自外國的，所以並不代表香港的實力」，我認為這是似是而非的說法，正正因為香港是自由港，資金一直都是可以隨時來及隨時走，資金能長聚不散愈積愈多是象徵了香港金融中心的實力！而資金流亦會衍生金融環境「水浸」的情況，令到我們可以爭取到更平的息口，以及資金一日未走，我們都可以有充裕的資金運用。這些資金長期未走正正體會到香港的穩定性，為何資金不放在倫敦或者美國？因為對放資金的人來說，香港有其最佳的停泊價值。
接下來可以開始分享筆者的看法：最新一期截至9月份的M3達18.25萬億元，再創了新高記錄，在香港的資金愈來愈多，最新定期存款總共是約10萬億元，其中過去兩年多定期存款增加了逾4.5萬億元(見附圖三)，這筆定期存款如果變動起來是很可怕的，即是說只是近兩年增加的定期是等於全港住宅借貸的總數的兩倍多。看回2018至2019年曾經有短期內累積於定期存款的逾1萬億元，最後釋數將本來增加的定期存款回歸市場，結果就製造了2021年的樓市新高，而今次如果出現解凍，過去兩年多累積的定期存款回到市場，有如2020至2021年那樣湧入市場，又出不出奇？當然是有這個機會，我們就算保守一點去計，假設湧入2萬億元？或者3萬億元？已經足以改變了很多事，而最新一期截至9月份的M3總數，正正出現了定期存款減少，而活期存款的增加象徵了購買力正準備出擊，這個滯後的總數據和我們見到現在的市況是完全配合的，當然還要繼續觀察其變化及整體的環境配合，筆者相信未來定期逐步回吐市場的機會增加，即反映未來是面對更多的購買力，更多的購買力是足以填補所謂轉型引致的經濟不景，我認為是很值得大家留意的。今個月只是逾6百億元回歸市場，那即是說最多可能還有4萬多億元可以回歸市場，就算回歸一半，筆者預料不會少過一半，市場上的動力是可以填補一切負面因素，我認為大家都知道很多資金在定期存款，但沒有人肯面對這個正面因素，所以希望在此陳列數據，希望大家多一個觀點去參考。筆者對香港很有信心，只要大家自強不息，香港明天會更好！
(按圖放大)
原文：
本港經濟現在面對的問題是商業轉型及「購買力冬眠期」！所謂「購買力冬眠期」即是說本港的購買力是完全沒有消失到，而是大量冬眠在定期存款中，冬眠的原因是負面/悲情氾濫、難以預測的各種調整措施，再加上多年疫情及曾出現暴動等等的因素，於是大量資金被吸引流入到曾經利息較可觀的定期存款中，我們可以稱之為「購買力冬眠期」，而最新的M3報告反映這龐大的資金的而且確出現了解凍的機會，所以筆者今日再撰文分享一下所見。
M3數據重要，所以早在9月6日的本專欄《擇地有聲》上，筆者分享了個人對M3的一些觀點，反映好評如潮，多謝編輯更以「M3處上升軌道 股樓遲早受惠」作題，結果香港股市果然是在9月11日之後至10月7日的時段大幅回升約6千點(見附圖一)！在筆者分享最新的看法之前，我想先回應一些朋友對前文的疑問甚至質疑，相信透過理性討論是可以令大家互相了解多一點。筆者一直都很重視市場的資金流，曾經發表「M3定律」的理論，根據M3數量大家可以評估到市場有多少購買力，可以從附圖二「M3樓價圖」見到香港長期資金增加的趨勢是和樓價上升成正比例，當然經過近幾年疫情、經濟、政治及新模式等因素，我們見到這段時間樓價並沒有和增加的資金同步向上，有很多人就認為筆者的「M3定律」失去了準確性，我倒不同意，遇著很特殊的市場情況，不跟市場數據和理性去走是不出奇的。「M3定律」在這種不理性的市場之下，反而證明到本港的購買力仍然積聚愈來愈多，也即是告訴我們市場財富在沒有蒸發之下，只要掌握這些冬眠了的資金甚麼時候甦醒及釋放，我們便可以掌握到好的投資時機！當然，筆者亦見到有些人說：「M3裡面很多的資金都是來自外國的，所以並不代表香港的實力」，我認為這是似是而非的說法，正正因為香港是自由港，資金一直都是可以隨時來及隨時走，資金能長聚不散愈積愈多是象徵了香港金融中心的實力！而資金流亦會衍生金融環境「水浸」的情況，令到我們可以爭取到更平的息口，以及資金一日未走，我們都可以有充裕的資金運用。這些資金長期未走正正體會到香港的穩定性，為何資金不放在倫敦或者美國？因為對放資金的人來說，香港有其最佳的停泊價值。
接下來可以開始分享筆者的看法：最新一期截至9月份的M3達18.25萬億元，再創了新高記錄，在香港的資金愈來愈多，最新定期存款總共是約10萬億元，其中過去兩年多定期存款增加了逾4.5萬億元(見附圖三)，這筆定期存款如果變動起來是很可怕的，即是說只是近兩年增加的定期是等於全港住宅借貸的總數的兩倍多。看回2018至2019年曾經有短期內累積於定期存款的逾1萬億元，最後釋數將本來增加的定期存款回歸市場，結果就製造了2021年的樓市新高，而今次如果出現解凍，過去兩年多累積的定期存款回到市場，有如2020至2021年那樣湧入市場，又出不出奇？當然是有這個機會，我們就算保守一點去計，假設湧入2萬億元？或者3萬億元？已經足以改變了很多事，而最新一期截至9月份的M3總數，正正出現了定期存款減少，而活期存款的增加象徵了購買力正準備出擊，這個滯後的總數據和我們見到現在的市況是完全配合的，當然還要繼續觀察其變化及整體的環境配合，筆者相信未來定期逐步回吐市場的機會增加，即反映未來是面對更多的購買力，更多的購買力是足以填補所謂轉型引致的經濟不景，我認為是很值得大家留意的。今個月只是逾6百億元回歸市場，那即是說最多可能還有4萬多億元可以回歸市場，就算回歸一半，筆者預料不會少過一半，市場上的動力是可以填補一切負面因素，我認為大家都知道很多資金在定期存款，但沒有人肯面對這個正面因素，所以希望在此陳列數據，希望大家多一個觀點去參考。筆者對香港很有信心，只要大家自強不息，香港明天會更好！
實 501 呎
售 430 萬
實 462 呎
實 597 呎
售 610 萬
實 462 呎
售 480 萬
實 597 呎
售 520 萬
實 462 呎
售 490 萬
