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今日新聞摘要 27.09.16

公關部

2016-09-27


(東方)樓價失控癲過上年

樓價比去年九月巔峰水平時更「癲瘋」,在短短近一個半月,二手樓市已錄得至少11宗「癲過」去年高位的買賣成交,其中上車指標屋苑沙田第一城一個中層「無窗台」兩房單位成交價,就剛升穿去年高峰,以高達478萬元售出,較去年的紀錄還高10萬元,成為該屋苑兩房標準戶歷來新高。現時第一城連天台兩房單位,叫價已達500萬元。

自上月中起,二手樓市已錄至少11宗買賣成交價破去年高位的個案。市場人士表示,二手缺盤情況嚴重,加上美國未有加息,意味低息環境持續,當購買力回流二手市場之後,即推高樓價,預期各區會繼續錄破頂價成交。

第一城兩房478萬沽
美聯翁凱傑稱,沙田第一城本月錄約45宗買賣,較上月全月多13宗,樓價亦持續攀升,尤其是兩房單位,屋苑26座中層D室兩房戶,實用面積326方呎,約一個月前以468萬元放盤,原業主見單位有數客爭購,即反價10萬元。而一個近日到屋苑睇樓的用家,已參觀屋苑7至8個放盤,因急需入住,見上址有裝修,即以478萬元購入,創屋苑成交金額歷史新高,實用呎價14,663元。

據了解,該單位約三年升值約33%。至於該單位放盤價為兩房戶對上的最高紀錄成交價。

太古城賣貴120萬
翁氏續稱,屋苑現時放盤量短缺,兩房戶無樓睇的放盤,叫價由398萬元起,連天台兩房放盤,叫價最高達500萬元,上址買家料以六成樓按入市。事實上,剛創紀錄沙田第一城兩房標準單位成交,較今年低位升近60%;有銀行對上址網上估價僅約420萬元。

除了細單位被搶到癲,沙田第一城面積最大三房戶,上月中以1,080萬元轉手,亦是全屋苑首錄樓價逾千萬元成交;另一指標上車屋苑天水圍嘉湖山莊,其三房單位上月中亦以545萬元成交,成交價屬全屋苑標準戶新高。

各屋苑二手成交價,近日亦追貼去年高位。美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城本月錄23宗買賣,市場缺盤,唐宮閣高層A室,連租約都賣848萬元,較對上同類成交高120萬元,實用呎價17,342元,創同類今年新高。

新港城呎價14599元
消息稱,馬鞍山新港城F座中層3室,反價22萬元至492萬元沽,實用呎價14,599元創今年新高;大埔中心4座高層G室,實用面積313方呎,亦售425萬元,實用呎價13,578元料屬今年高位。中原稱,沙田河畔區本月錄13宗買賣,河畔花園B座高層6室,售380萬元,實用呎價14,126元,創同類今年新高。

該行稱,荃灣萬景?5座極高層F室,以758.8萬元轉手,創兩房戶逾一年新高,實用呎價14,937元屬屋苑歷來次高;東涌藍天海岸6座中層H室,原業主轉租為賣,以538.8萬元沽予投資者,創同類兩房戶近三個月新高,實用呎價10,996元。





(東方)卓百德:樓價已觸底彈得急

分析員陸續「轉軚」看好樓市,今年五月Portwood Capital主席卓百德曾預期,樓價在十二個月會下跌15%,但他昨日出席一個公開場合時表示,樓價在今年四、五月已觸底,至今反彈6至7%,上升較預期快。除非中國或歐美出現重大危機,例如歐盟解體,否則反彈走勢暫不會逆轉。

恢復速度出乎意料
他表示,樓價在去年第四季至今年第二季前已下跌13%,調整速度快,可是恢復速度也出乎意料。近月無論樓價或成交量都上升,後者部分原因是市場提供的財務資助與按揭優惠等,令置業需付首期減少,加上低息與低失業率的環境持續,令家庭的供樓負擔能力維持強勁,抵銷樓價高企的負面影響。

他又指出,香港發展商的負債比率平均約20%,較諸外國的發展商動輒逾80%的負債比率低很多,故即使美國加息,香港發展商財務負擔不高,沒必要去減價賣樓。

至於會否出現金融災難致樓價大跌,卓百德認為,雖然不少外國評論都預期中國經濟會是下一個「黑天鵝」,但直言「經濟末日」在中國出現的機會微乎其微。他解釋,中國政府已知道經濟問題所在,並且推出相應政策回應,雖然未必次次成功,但方向正確,例如解決產能過剩問題,政府已整合不少煤企或鋼企,只是整合速度未必如外界所希望般快,而問題需要時間去解決。

大和轉軚 料全年升1%
事實上,近期住宅樓市反彈,不少券商紛紛調整對樓市的預測,當中大和將全年樓價預測,由年初時看跌10%,調整為升1%。





(東方)城規發展設限判重議

希慎興業向終審法院上訴要求釐清城市規劃委員會所施加發展限制是否違憲,終院昨裁定有關發展限制觸及《基本法》內保護私有財產條文,把事宜發還城規會重新考慮。

業界指,終院此判決一出,或會令地產商有遐想,愈加會利用「私產權」保障問題來挑戰規劃限制,日後或會引發大量同類官司;部分私人發展申請亦會「Hold住先」,令大量發展計劃拖延,影響本港各類型物業供應,令樓市出現亂局。

希慎歡迎終院判詞,其澄清了《基本法》下私有財產權利的範圍。城規會表示會研究判詞,並會就判詞對其辦事程序與方法的影響徵詢法律意見。

地產建設商會執行委員會主席梁志堅對判決表示歡迎,同意《基本法》保障運用私人財產的權利不應受行政手段干預,並認為此判決可增加該會同類司法覆核申請的勝訴機會。

推翻城規決定有難度
事實上,地建會之前亦同樣因不滿城規會在四區(「灣仔」、「旺角」、「油麻地」、「牛頭角及九龍灣」)的大綱草圖添加規劃限制而「出手」打官司,雖然高院去年判地建會勝訴,亦同樣下令發還城規會重新考慮,但至今似乎仍未聞有何新進展。有資深大律師指,儘管是次希慎上訴得直,但要推翻城規會決定有一定難度,除非能夠證明規劃限制明顯不合理。

本案源於,二○一○年城規會為通風及方便行人等理由,修定「銅鑼灣」與「灣仔」兩份分區計劃大綱草圖,在某些地段施加規劃限制,包括高度限制、將部分地段開作行人通道、及要求預留非建築空間等。該兩區的大業主希慎非常不滿,指旗下10個物業因而大幅減值至少數十億元,遂與城規會打官司。

兩年前官司打至上訴庭,希慎雖上訴得直,事宜得以發還城規會再處理,但希慎指規劃違憲侵犯私有產權這一點,卻在上訴中輸掉,上訴庭當時斷定規劃限制並無觸及《基本法》第6及第105條所保護的私有財產憲法權利。希慎於是上訴終院。

業界憂慮發展遭拖延
終院昨斷定規劃限制顯然觸及《基本法》該兩條文。終院明確指出驗證「侵犯性的行為」有否牴觸「私產權」的步驟與標準。終院指,與《基本法》內「人身自由」權利不同,「私產權」非絕對權利,須透過「相稱性的分析」程序來決定某些「侵犯性的行為」是否可容許,而程序中除了現時常用的三個步驟外(合法目的、合理關連、評估可容許程度),還應加上第四個步驟─審視社會利益與私產權間是否已取得合理平衡。

業界擔心會有部分發展計劃會因今次判決而拖延。高力國際亞洲區估價及諮詢服務董事張翹楚預期,發展商或會因今次判決有遐想。

理想城市企業估值部主管張聖典指,假設將來各區高限得以放寬,不排除部分發展項目會暫緩申請,以爭取更高發展密度。但問題是目前仍不知道城規重審時間要多久,亦不知結果如何。他指若從發展商角度看,面對如此不明朗性,發展項目拖得愈久、成本就愈大,除非可以大幅增加發展密度,否則發展商只會「企咗喺度」。

亦有業界認為今次或可能是全面審視規劃的契機。張聖典指,法院現發還城規會再考慮,城規會有機會一次過作出全面審視,而非等到受發展商挑戰才個別去做。他指今次判決或會釋放部分用地發展密度,但完全釋放所有地盤高限會衍生其他問題,城規會仍要作出長遠審視。





(明報)一城細戶售478萬 超去年高峰 十大屋苑今年首現破頂成交

樓價升勢由新界大型上車屋苑充當「火車頭」,沙田第一城有兩房戶以478萬元成交,創下屋苑分層兩房歷史新高,為十大屋苑首個打破去年歷史紀錄的成交。對比去年最高紀錄468萬元,上址再將紀錄推高10萬元或2%。

業主反價10萬

美聯首席高級營業經理翁凱傑表示,上述創出新高價的單位為屋苑26座中層D室,實用面積326方呎(建築395方呎),上月底叫價468萬元,已是去年屋苑標準兩房的最高紀錄。惟屋苑交吉盤源短缺,上址附設雅致裝修、享河景,且可睇樓,最終原業主反價10萬元,以478萬元售予區外上車客,刷新屋苑標準兩房新高價,實呎14,663元(建呎12,101元)。原業主2013年359萬元買入,剛滿3年額印期沽出,帳面獲利119萬或33%。事實上,去年創下最高紀錄的兩房戶為1座高層D室,同樣享河景,且樓層更高,景觀更開揚,做價468萬元,較上址低10萬元。

屋苑本月錄45宗成交 15月最旺

屋苑近日破頂成交不絕,除了兩房,3房實呎直撲1.4萬元。中原資深區域營業經理黎宗文表示,屋苑8座高層E室,實用面積451方呎(建築544方呎),3房間隔,以630萬元沽出,實呎13,969元(建呎11,581元),呎價創屋苑3房今年新高,僅較去年高位低3%。原業主2007年200萬元購入,帳面獲利430萬元或逾2倍。

沙田第一城本月已錄45宗成交,除了超越上月全月42宗,成交量更是自去年6月錄得48宗後、近15個月以來新高。至於本月平均成交實呎13250元,為去年9月錄得13269元之後首次突破1.3萬元水平、創近一年新高。

泓景臺3房1070萬 今年屋苑最貴

另西九四小龍之一的荔枝角泓景臺有3房高見1070萬元,創屋苑今年新高。香港置業高級區域董事余柏表示,泓景臺6座高層F室,實用面積737方呎(建築978方呎),以1070萬元成交,實呎14,518元(建呎10,941元),為屋苑今年新高價。原業主2004年以368.8萬元購入,帳面獲利701萬元或近2倍。

荃中「額印貨」易手 實呎1.12萬

此外,美聯營業經理鍾家豪表示,荃灣中心4座高層E室,實用面積324方呎(建築413方呎),兩房間隔,以366萬元成交,實呎11,296元(建呎8862元),呎價創屋苑今年標準戶新高,較去年高位則低8%。原業主於2014年10月以303.8萬元購入,因未過3年額印期,需付10%額外印花稅,連使費計後料帳面仍賺約20萬元或逾6%。





(蘋果)周大福旺角舊舖減租52%

旺角一線絕靚地舖,原由周大福3年前以癲價從服裝品牌G2000手上搶租過來的好望角大廈地下13號巨舖,今年棄租後,丟空近半年,最近終於租出,惟月租僅約215萬元,比舊租金平52%,傳新租客是本地化妝品連鎖店莎莎。

同區小肥羊舊舖租金升
旺角西洋菜街7至19號好望角大廈地下13號巨舖,面積5,500方呎,記者昨日直擊,裝修工人清場,相信新租客不日上場。據悉,舖位新月租約215萬元,較舊租客周大福月租450萬元,狂冧52%。據悉,新租客除了每月逾兩球租金外,每月還要支付近60萬元雜費。
同區亞皆老街16至16B號地下至4樓前小肥羊旗艦店已換新租客,2至4樓現由龍鼎閣海鮮火鍋酒家租用,收費大眾價,1樓正裝修,早前傳為祖樂比Jollibee快餐店承租,兩者合共月租95萬元,較舊租87萬元高9%。
工商舖大刁頻現,長實元朗世宙2座全數10間商舖及10個車位,實用面積10,338方呎,5億元成交。目前沽21間舖,套現逾11億元。長實高級營業經理何家欣表示,餘下16間商舖待價而沽。另外,昨日市場再瘋傳長實地產旗下中環中心75%業權,以373億元成交,本報向長實執董趙國雄求證,惟未獲回應。
對於有關中環中心交易易手消息,趙國雄指:「市場幾乎每周都有中環中心的不同傳聞,我們無法逐一回應」。





(星島)四成五受訪者:樓市成交勢增

美國暫緩加息,按息維持不變,對本港樓市會否帶來助益,推動市況進一步發展,《星島地產網》就「美國維持利率不變,樓市成交會否進一步增加?」為題進行民調,當中有45%的受訪者認為,相信低息利率維持,有助後市發展,是次調查共76人,但同時間29%的受訪者,即22人持相反意見。

  另一方面,也有17人,即22%的受訪者認為,暫時難以估計。





(星島)內地再放寬外資投資限制

在深港通正式「通車」之前,內地進一步放寬外資的投資限制,允許符合條件的外資私募基金及資管公司,在完成備案後即可投資A股。財新網昨引述中證監和基金業協會表示,前期準備工作已經就緒。

  中證監和基金業協會昨天在北京召集貝萊德、瑞銀海外、德意志資產管理、惠理海外等20多家外資機構座談,進一步明確外資私募投資內地的政策口徑。

  基金業協會副會長張小艾表示,外資機構登記備案的政策已基本明確,歡迎符合條件的外資獨資、合資私募基金到協會進行登記備案。

  在上海自貿區成立的摩根資產管理(上海)公司,是首家獲批可投資境內二級市場的外商獨資資管公司。已通過基金業協會備案外資私募或資管公司共10家,他們均設在自貿區。

  這十家公司原本只能在境內非公開募資後,投資於海外二級市場;現在可投資境內二級證券交易,參與內地私募證券基金管理業務。另外,外電引述消息稱,中證監決定取消對QFII(合格境外機構投資者)資產配置中,股票配置不低於50%的要求,讓QFII更靈活地配置股票及債券等資產。

  早在2010年,中證監提出「QFII資產配置中股票比例不低於50%,現金比例不高於20%」的要求。至2012年該政策有鬆綁,但放寬不適用於外資對沖基金。今年2月,外管局再發布公告,進一步放寬QFII額度限制,改為自動配給,單一機構的基礎額度上限為50億美元。





(星島)姚松炎指大型機構50年租約過長

港府近期接連批出為期五十年的機場北商業區新地契,以及原則性批准沙田馬場以全新的特殊用途土地契約續租五十年,兩者同是超越二○四七年的「大限」。關注土地發展的候任立法會議員姚松炎認為兩者批地時間均涉五十年,時間有過長之嫌,擔心在目前機制之下,市民難以約束當局批出「長租約」予大型機構,要求當局公開解釋清楚批地的背後準則。

  本報昨日獨家報道,地政總署已原則性批准沙田馬場續租五十年,馬場內的沙田會所繳付十足市值地價,以便日後舉辦與賽馬及投注無關的商業、零售、餐飲,以享有更大自主權作商業活動。

  候任立法會議員姚松炎昨日出席電台節目中表示,根據現行土地續租政策,非住宅用途一般只會批租十五年而已,認為政府應解釋清楚批出五十年租約的背後動機,應公開解釋清楚。他說,馬場是會所形式營運,擔心政府以後可以全權酌情,批出長租期予構機作會所專享用途,而市民不能約束有關土地續租事宜。

  對於有指政府有新批出的土地租約已跨越二○四七年期,證明該年並非關口,姚松炎表示不同意,因為《基本法》第五條只定明,保持原有的資本主義制度和生活方式,五十年不變。姚質疑,到五十年期限到了的時候,「資本主義」和「生活方式」或有改變,若屆時不再實行資本主義方式,難以估計有否土地契約批出;姚松炎認為,應重新修訂一百五十章《新界土地契約(續期)條例》,或重新立法處理問題。

























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