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今日新聞摘要 05.12.16

公關部

2016-12-05


(東方)新界上車盤 辣低叫價

新辣招滿月,二手買賣交投放緩,不少新界區細價上車屋苑業主為求出貨,亦不惜減價放盤,令屋苑入場費回落。「置樂三寶」一向為屯門私樓最平上車盤,其中利寶大廈入場費跌至約240萬元,較招前平20萬元,跌幅高達7.7%。至於馬鞍山新港城兩房單位最平叫價430萬元,亦較招前明顯低約30萬元,跌幅約6.5%。業界人士料,待市場消化新辣招後,情況會有改善,相信放盤進一步減價空間不大。

屯門向為細價樓供應集中地,出招後部分業主叫價回軟,個別私樓叫價更回落至250萬元以下。中原李梅芬稱,利寶大廈麗寶大廈萬寶大廈合稱為置樂三寶,叫價較出招前明顯回落,現有至少有5至6個叫價約250萬至260萬元放盤,當中利寶大廈低層放盤,實用面積234方呎,出招前放盤價260萬元,現減至240萬元交吉放售,為叫價最低放盤,入場費跌幅約7.7%。

置安居鄭業基表示,利寶大廈頂層連天台戶,實用面積258方呎,獲上車客以258萬元承接,實用呎價1萬元。原業主於○二年僅以41.5萬元購入上址,現帳面獲利約216.5萬元,賺幅達5.2倍。由於上述屬特色戶,故為該盤今年首個成交呎價達萬元單位。

市民睇法分歧
首置客最受益
陳先生認為,新辣招對首置客有幫助,不擔心加息會加重供樓負擔,反而預期加息會令樓價下跌,料明年樓價最少跌半成,現時先睇樓做定功課,準備明年入市。
市民睇法分歧
首置客最受益
陳先生認為,新辣招對首置客有幫助,不擔心加息會加重供樓負擔,反而預期加息會令樓價下跌,料明年樓價最少跌半成,現時先睇樓做定功課,準備明年入市。
屯門時代入場價跌5%
至於市中心區大型屋苑方面,美聯梁浩文稱,屯門時代廣場收租業主較多,個別叫價亦有下調,包括E座中層8室,實用面積272方呎,同類單位出招前叫價350萬元,現叫價跌至330萬元,入場費跌約5.7%,意向實用呎價約12,132元。

無助壓抑樓價
余先生表示,市場潛在購買力大,供不應求下,新辣招無助壓抑樓價,預期明年樓價會升少少,而自己無實際需要,暫不考慮入市。
而馬鞍山指標上車盤新港城入場費亦見回落,世紀21奇豐梁榮貴表示,該屋苑上月市況淡靜,成交量偏少,現時最低價放盤為F座低層2室兩房戶,以430萬元交吉放售,較出招前叫價460萬元,低約6.5%。

美聯陳梓彬稱,粉嶺區部分有意換樓的業主,為了「先沽後買」,願意減價放盤。如粉嶺名都招前入場費普遍約410萬元,屋苑現時最平放盤叫價約400萬元,入場費較招前減少約2.4%,該單位為4座低層E室,實用面積399方呎,意向呎價約10,025元。

嘉湖放盤嗌375萬起
天水圍向為上車客「總站」,新辣招後叫價開始回軟。中原陳思麗稱,天水圍嘉湖山莊現有約120個放盤,出招後個別有心出貨收租業主亦願減價。該行稱,現時屋苑叫價最低放盤,為翠湖居5座低層E室兩房戶,實用面積448方呎,叫價375萬元,較出招前入場費390萬元,下跌約3.8%。

沙田第一城於新辣招後仍錄買賣成交。世紀21奇豐譚培坤稱,屋苑叫價較出招前亦有回落,現時42座低層連租約放盤,實用面積284方呎,叫價由約405萬元起,屋苑兩房招前叫價最低420萬元起,而較高層單位叫價普遍達450萬至460萬元,但現時部分高層戶放盤價已調低至420萬元。

再減價空間料有限
利嘉閣地產總裁廖偉強認為,一般中小型住宅業主實力有限,特別是新界區上車盤,政府出招頭一、兩個月會較敏感,部分驚青業主會調減叫價,樓價亦會有輕微下跌情況。但他認為,市場消化新辣招之後,情況將會有改善,相信再進一步減價空間不大,估計直至明年農曆新年前,二手成交預計會持續淡靜。





(東方)屋苑估價無路捉 嘉湖挫近半成

樓市加辣近一個月,市場在缺乏方向下,有劈價、有高價,銀行估價同樣趨於個別發展。本報追蹤20個主要屋苑單位在出招前後的變化,其中兩個屋苑、即佔一成估價回落,天水圍嘉湖山莊及馬鞍山新港城有單位估價較上月初挫4.9%與0.9%,另包括鰂魚涌太古城等八個屋苑估價續升0.5至3%,其餘10個屋苑估價不變。

銀行估價自農曆新年後一直保持升勢,但過去一個月樓市加辣,個別屋苑估價出現下調。上車指標嘉湖山莊跌幅較明顯,屋苑樂湖居6座高層G室,實用面積約548方呎,據?豐銀行十一月二日網上估價為466萬元,現時跌至443萬元,下跌23萬元或4.9%,實用呎價約8,084元。中原伍耀祖表示,該屋苑過去周末錄3宗成交,按周多兩宗,其中景湖居5座中層C室三房戶,實用面積546方呎,以438萬元售出,實用呎價8,022元。

太古城黃埔海怡錄升幅
另一個估價出現下跌屋苑為新港城,該屋苑J座高層2室,實用面積約338方呎,最新估價527萬元,呎價約15,592元,較上月初532萬元,微跌5萬元或0.9%。

出招後,交投雖顯著回落,但樓價仍見企穩,部分買家繼續願高價入市。上述20個屋苑單位中,仍有多達八個屋苑估價按月錄得增幅,鰂魚涌太古城順安閣低層G室,實用面積580方呎,估價由上月初799萬元,按月升3%至現時823萬元。

另受惠鐵路效應,紅磡黃埔花園2期16座低層H室及鴨脷洲海怡半島2座高層E室,估價亦分別升2.5%與2.1%。

另外,紀惠集團行政總裁湯文亮撰文指,與茶餐廳伙記閒談中,得知不少內地名人經常光顧,知道他們已大部分時間住在香港,若所講的是事實,現在內地並不是走資那麼簡單,而是走人,香港豈不是愈來愈重要。

湯文亮:有能力宜上車
湯文亮稱,「我一定要重新評估香港地產價值,還未有物業而能力許可的話,應趁政府拉停各項需求,積極考慮上車,有人可能話我轉軚,我認為這是因應環境改變而作出變化,?車唔轉軚,怎可能去到目的地。」





(東方)置樂售412萬 呎價8千雙破頂

居屋續錄高價成交,屯門居屋置樂花園7座高層戶以412萬元自由市場價售出,實用呎價約8,063元,兩價同創屋苑同類單位新高,原業主持貨不足三年,扣除額外印花稅帳賺約47.8萬元。

祥益地產林偉光表示,置樂花園7座高層D室,實用面積511方呎,附新裝修連基本家電,以412萬元自由市場價售出,實用呎價約8,063元,兩價均創屋苑同類單位新高。原業主於一四年以約323萬元購入,扣除額外印花稅約41.2萬元後,帳賺約47.8萬元。

英明苑七年升值1.7倍
該行潘鈺恒稱,屯門兆禧苑D座低層5室,實用面積338方呎,自由市場價售303萬元,實用呎價8,964元屬市價。

中原柯勇表示,將軍澳英明苑C座低層4室,實用面積554方呎,可作三房間隔,僅微減5萬元,即於自由市場以465萬元成交,實用呎價8,394元,七年升值近1.7倍。

利嘉閣彭嘉豪稱,市場錄馬鞍山錦泰苑B座高層3室綠表價售530萬元,實用呎價約8,154元。屋苑上月錄5宗綠表成交,現綠表放盤約26個,兩房戶入場價約410萬起。





(明報)加辣滿月 私樓大部分估價續升 港島南線概念 海怡按月飈一成

政府加辣「滿月」,本港十大屋苑11月合共錄約133宗成交,按月雖下挫近五成,但單位估價升勢卻未遏止。本報抽取十大屋苑60個估價個案,逾半數個案於加辣後一個月仍續升0.8%至9%;當中挾鐵路延線概念的兩大屋苑,鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園,個別單位估價短短一個月內急升近一成。學者指出,受惠港鐵效應,海怡半島和黃埔花園的單位價位,年底前有力再升最多2%。

本報於11月30日對十大屋苑20個單位、透過3間主要銀行進行網上估值,即合計涉及60個估價個案,當中34個(約57%)對比加辣前的估價,上升0.8%至9%不等,其餘大多數個案按月並無升跌,只有3個即約5%個案的估值現跌幅。

海景4房戶最新估價達1700萬

受惠港鐵港島南延線本月即將通車的效應帶動,鴨脷洲海怡半島單位的估值升勢最為突出,並以恒生最為進取;如屋苑第10座一伙高層享有全海景的4房戶,最新估價達1700萬元,較加辣前的1560萬元,上升9%,升幅冠絕十大屋苑;另20座實用面積584方呎中層兩房戶,最新估價829萬元,較一個月加辣前的781萬元亦升逾6%。

事實上,海怡半島上月雖然只錄約13宗成交,但仍做出雙破頂新高紀錄;屋苑17座一伙頂層實用面積1329方呎連平台特色戶,可享海景兼採4房間隔,以3410萬元、實呎逾2.56萬元售出,成交價及呎價均創屋苑新高。

黃埔3房估價1526萬 月升3.6%

此外,同樣挾鐵路延線概念的紅磡黃埔花園,隨?黃埔站已通車,三大銀行對屋苑各類單位的估值皆上升。如中銀香港對屋苑一伙實用面積962方呎3房戶,最新估價1526萬元,按月升3.6%;另一伙實用470方呎兩房戶,最新估價亦按月升3.4%至630萬元。

學者:鐵路效應 個別屋苑再升2%

中大市場學系教授冼日明表示,屋苑與港鐵站之間的距離一向是影響樓價的重要因素,而位於港鐵延線附近的屋苑的樓價升勢,雖然往往早於通車前已出現,但隨著黃埔站、海怡半島站落實啟用,區內零售市道以及人流勢將受帶動,估計海怡半島、黃埔花園的樓價,至今年底前仍可再升1%至2%。

至於一向具樓市指標性的港島東藍籌屋苑太古城,三大銀行對其各類單位的估價,同樣按月全線上升;如一伙位於春櫻閣、實用1277方呎的「靚則樓王」單位,恒生最新估值3050萬元,較加辣前錄得的2930萬元按月升4%。

逾半估值個案破去年9月高位

值得注意的是,若對比去年9月樓市高峰期,60個估價個案中,有32個(約53%)已經升穿歷史高位0.7%至9%,升幅最多單位同樣來自海怡半島,其餘個案則較去年9月高峰位相差0.1%至近一成不等。





(蘋果)車位熱炒 一個月40宗摸貨 昇薈拆售一周速錄3宗短炒獲利

辣招一邊「辣」死住宅,一邊辣㷫車位。加辣後剛好一個月,市場錄逾40宗車位摸貨成交,雖然刀仔鋸大樹,賺幅普遍約一成。其中上周日南豐東涌昇薈拆售697個車位後,短短七日連環3宗車位短炒摸貨,賺幅10.5至18.8%,賺得最爽的一個車位,炒家落定4.25萬元,淨賺近15萬元。

政府上月加辣後,全城賣出逾千個車位,套現約11億元。車位好賣過樓,上月一手樓成交僅約600宗。車位拆售熱賣有因,事關入場門檻極低,普遍落定3萬至5萬元或成交價5%,免代理佣金,不受額外印花稅(SSD)綑綁,可摸貨,就算交雙倍印花稅(DSD),以車位普遍低於200萬元,也不過1.5%。資金無出路,車位成為小投資者密食當三番的搵食天堂。

落定金4萬淨賺15萬
上月底南豐拆售東涌昇薈697個車位,首日沽約560個,套現4.5億元。短短一周已錄3宗車位摸貨成交,賺價10萬至15萬元,賺幅10.5至18.8%,賺得最勁是3座地庫一個單號車位,業主85萬元買入,以101萬元摸出,扣除稅款1.275萬元,7日淨賺14.725萬元。以當日落定5%計,只是落定4.25萬元就博贏逾2倍。
昇薈一手車位未沽清仍錄摸貨,與車位分佈有關。全盤1,149伙,車位697個,平均1.6伙爭1車位,大部份車位集中6至10座,全數2至3房單位,而1至3座以3、4房單位為主,樓下地庫車位僅約100個,是次摸出2個車位就在3座地庫。另一個車位摸出,相信與位處單邊有關。

河畔車位短炒賺10萬
資深投資者蔡伯能近年變身「車位大王」,今年拆售6個車場共逾660個車位,其中荃灣荃威花園、沙田河畔花園、大埔太和中心及寶湖花園車位全沽清,套現近5億元。他不諱言,河畔及荃威沽清後,不少投資者將車位摸售,「河畔車位摸咗超過20宗,賺6至10萬元或約一成,如一個車位98萬元買入,108萬元摸出,賺10萬元;荃威車位都摸咗超過10個,賺約10萬元或約一成,如一個買家78萬元買入一個車位,以95萬元摸出」。另太和中心昨日亦錄車位摸貨,為1樓一個車位,原業主110萬元買入,以114.8萬元摸出,扣除稅款,淨賺3.15萬元。
此外,上水順欣花園近期亦拆售103個車位,沽出約30個。土地註冊處資料,美孚新邨停車場2樓單號車位,投資者8月以105萬元買入,上月23日以136.8萬元沽出,持貨3個月賺31.8萬元,車位升值30%。永泰紅磡何文田山畔昨發售53個車位,即日沽36個車位。
業界擔心若車位炒風持續瘋癲,非住宅物業恐怕會成為政府下一個出招打壓對象。





(蘋果)栢慧豪園大手客掟貨

有內地家族於07年動用約6,000萬元向長實大手買入天水圍栢慧豪園1座高層「三層」共24伙作投資移民。自去年8月,該家族開始沽貨,至今售出8伙,套現4,560萬元,勁賺逾2,400萬元。中原馬斯力稱,該內地家族最新沽出1伙,為1座高層G室,面積496方呎,上月政府加辣當日原以470萬元賣出,但買家撻定,單位剛以同價賣出。該家族尚持有16伙,暫只有1伙放售。
辣招影響二手供應,近日接連錄得凶宅及「凶層」單位易手,並以市價賣出。消息指,牛頭角居屋安基苑A座低層一凶宅剛售425萬元,呎價達10,265元,屬市價。另馬鞍山海典灣3座中層E室以570萬元易手,低市價約5%。有指同層有凶宅,09年有女子跳樓身亡。
美聯稱,馬灣邨屋一地下單位獲投資者以488萬元買入。





(星島)未來三年落成量充裕 私樓供應每年2.5萬個

政府再推出「加辣」措施,嘗試冷卻重新熾熱的樓市。據悉,政府內部評估,新措施推出初期或會衍生短期「副作用」,減慢發展商推盤步伐,但對此不感憂慮,因最新掌握數據顯示,未來三年私樓落成量均會處於高水平,每年可達二萬二千個至二萬五千個,較過去十年的平均落成量「倍增」;私樓供應最快明年突破二萬大關,達到二萬四千個,較差估署今年估計增加三分之一。政府消息人士預期,二○一八年私樓供應最為「到肉」,市民可感受到「住」的需要開始解決。

  港府於數月前開始評估,顯示本港未來三至四年的一手市場私樓潛在供應量增至九萬三千個,達至有記錄以來的歷史高位,但市場仍未能掌握每年實際的落成量。政府消息人士向本報表示,本港今年首三季的落成量已達一萬五千個,與差估署今年初預測落成量可達一萬八千個,距離相差不遠,有信心可以「達標」。

  他亦透露,由於未來一段時間的私樓供應多達九萬個,因此現時亦能對二○一七至一九的私樓供應有較為明確掌握,料即使樓市往後再現波動,亦可以較為肯定該三年的私樓落成量肯定維持在一個高水平,處於每年二萬二千個至二萬五千個之間。

  值得留意的是,差估署今年公布的物業報告,曾僅預測本港明年的私樓落成量達到一萬七千九百三十個。但消息人士指,根據最新評估,本港明年私樓的落成量其實有機會增至二萬四千個,增幅三分之一。

  但當中仍然存有不少變數,「除了由於部分項目仍在興建之中,落成量會受施工步伐影響,早前為樓市推出『加辣』措施後,發展商或會重新部署,刻意推遲推出部分新盤,最終落成量受到影響並不出奇。」

  資料顯示,本港在過去十年的私樓落成量,平均只有一萬一千七百個,直至前年才開始重新「達標」,重上一萬五千個的水平。根據港府最新評估,本港未來數年的平均私樓落成量將會「倍增」。

  消息人士預期,到了二○一八年,市民會對私樓供應感到較為「到肉」,「因為購買了一手單位的住戶,會搬離原有單位,意味會有單位騰出,因此屆時的供應不會再只是滿足市民買樓的需求,也是真正在解決市民『住』的需要。」

  美聯首席分析師劉嘉輝認同,本港未來一段時間的私樓供應將持續增加,但困擾本港多時的樓市供求失衡狀況可否紓緩,樓價亦可否下調,仍需要視乎市民對私樓的需求,「市場對息口十分敏感,倘若本港屆時仍維持低息平水,即使私樓供應量增加多少,仍有機會求過於供。」他亦指出,解決樓市問題,不能僅單靠每年數目不足兩萬個的一手私樓供應,二手市場的流轉也是十分重要,問題是在「加辣」措施推出後,大大降低市民私樓意欲,亦間接影響二手單位的供應,當局有需要正視。





(星島)新盤穩銷 兩日沽逾90宗

新盤交投平穩,過去兩日共錄逾90宗成交,較上周約26宗,顯著增加。當中豐泰西半山豪宅盤敦皓特色戶,以逾3407萬元易手,每呎3.6萬元,創該項目複式戶呎價新高。

  新盤接連錄成交,豐泰旗下的西半山豪宅盤敦皓昨日連沽2伙,分別為25樓D2室,面積936方呎,成交價3407.7萬元,呎價36407元,創項目自開售以來複式戶新高,買家居於大坑,鍾情單位複式設計獨特,決定購入作投資之用。雖然是投資者,惟買家家本身沒有持有物業,首次置業身分購入。

  另一個敦皓單位為6樓S1室,面積483方呎,成交價1669.1萬元,呎價34557元。買家為本地客,鍾情開放式豪宅戶,故購入作投資之用。

  會德豐發展的屯門NAPA,昨日亦沽出2伙,包括5A座中層E室,面積459方呎,成交價593.5萬元,呎價12930元。另外,5A座中層E室,面積459方呎,成交價591.7萬元,呎價12891元。

  嘉華元朗新盤朗屏8號,昨日亦錄1宗成交,為3座中層B室,面積491方呎,成交價768.8萬元,呎價15658元。而麗新與帝國集團合作發展的將軍澳新盤藍塘傲亦錄1宗成交。恒隆旗下的奧運站浪澄灣,日前開售,單日沽62伙。





(星島)本周拍賣77項物業

本周共有77項物業推出拍賣,種類多元化,計有住宅、工商鋪、車位及農地。

  環亞於本周二推出41項物業拍賣,包括長沙灣永康街50號1字樓,面積451方呎,連約推出,開價180萬元,還有,深水埗汝州街234號5字樓,面積633方呎,開價350萬元。旺角廣東道989號廣福大廈4字樓單位,面積485方呎,只售出2/3業權。

  黃開基於本周三推18項物業,包括西營盤高樂花園31字樓E室,面積310方呎,開拍價488萬元,呎價15742元。據拍賣行發言人表示,單位屬交吉業主盤,低市價約5%。

  忠誠拍賣行於周三推出18項物業拍賣,包括屯門兆麟苑F座(嘉麟閣)6字樓9室,單位屬銀主命,面積554方呎,綠表開價200萬元,自由市場開價330萬元。還有,北角電氣道233號城市花園(城市金庫)第1、2及3座地庫11號鋪位,實用面積36方呎,以一開即售形式推出,開價70萬元。

  業內人士指出,近期住宅交投淡靜,拍賣場卻相當旺場,拍賣包括不少工商鋪及車位,住宅數目則減少。


























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