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磚本位

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-04-06


*轉載自2018年04月份的資本企業家雜誌

(按圖放大)



原文:

09年金融海嘯之後,市場已經是一個新常態及秩序,但是直到現在,大多數的人仍然用舊觀念去看事情,其中最佳例子就是對樓市,無論政府及民間仍然對高樓價是千夫所指的!甚至是妖魔化的!是負面評價的!但其實忽略了樓市近年的也有健康發展及令人驕傲的另一面,事情的可惡之處其實是貧富懸殊,是利益分配失衡上,而不是房地產本身。

09年之後香港市場出甚麼變化?就是市場日益中國化,我們不單只輸入了中國的資金!亦輸入了中國不少市場概念,其中一個重要的就是輸入了低泡沫、和去美國化的市場運作邏輯,在面對未來美國的日益虛弱,這個是對我們很好的軟實力,是一個新的優勢!事情發展到現在,我們的貸存比率只是73%,比97年的158%,我們是以大幅改善的,如果97年的風光背後我們是實際普遍欠人很多錢的窮爸爸的話,現在我們有6成半以上是供滿樓,富爸爸算是佔了大多數了!我們的M3比1997年亦增加了4倍,09年之後我們的樓價是其實從沒有急速上升過,你可以說是不斷上升,這代表整個上升時期入市的業主絕大多數也是不斷獲利的,以現在每年3.5%的轉流率去計算,即使樓價出現一個衝擊,令到過去一年的升幅完全是消耗,但是問題我們仍然有96.5%的人在穩健及獲利之中的,這是一個很強的市場結構,市場已經走向硬資產,我們房地產市場從未如此穩健過,中國包括香港房地產已經成為了一個金融結構裡面的一個穩固組件,就有如當年黃金及白銀曾經成為穩定貨幣的掛釣工具,只不過用房地產可能更理想的,因為第一中國土地仍有大量仍然是可長期開發,第二房地產相對上更容易藏富於民及分配給普羅大眾的,第三大多數人得益及擁有的金融工具亦是最受得起考驗的,把經濟結構鞏固在人民基礎上是最好的,再說如果過去幾年在量化貨幣之下,如果樓價和其他資產不上升的話,難道銀紙「乾貶值」好嗎?那我們的財富豈不是被蒸發了?我認為我們應該用新角度去評估樓市,如果我們真是可以能夠繼續掌握到有關鞏固性及在分配上去修補貧富懸殊的問題的話,理論上未來我們可以以房養老,以房養醫,以房養學,更加可以發行紙上磚頭去率先分配一些未買樓的人去認購以擁有資產。









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