每週樓市評論

負擔比率不符現實

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2024-02-22

*轉載自2024年02月22日的香港仔

(按圖放大)

原文：

筆者欣賞今屆政府處理房屋政策，包括在造地上的突破。現屆政府很願意聆聽民間的聲音，媒體稱房屋局局長何永賢在一個研討會裡面鼓勵年輕人置業，「朝著置業階梯的更高位置規劃人生」。但也有觀點認為小市民仍難負擔現時樓價水平，筆者聽到之後是有疑惑的，因為屯門碼頭區有不少兩房單位的價格是3百萬頭，而天水圍區嘉湖山莊兩房單位只是3百多萬元，三房單位則4百多萬元，盤量亦不少，這些單位都是低過人均入息中位數兩位年輕人的收入能力。究竟是甚麼數據證明小市民買不到樓呢？關於另一官方數據，香港居民置業負擔比率是72%，顯示整體樓價仍然處於難以負擔的水平。筆者想回應該負擔比率是怎樣計算出來，首先有關數字是以484呎單位為目標，而不是300至400呎較小的兩房單位，其次假設按揭成數為70%而不是90%，再者假設按揭年期是20年而不是30年，相對住戶收入自然得出的負擔比較高。但其實這個數字是不合乎年輕人上車置業的實況，亦不能反眏未供滿樓自置居所業主平均20.8 %的供款佔入息比率！強烈建議政府檢討「置業負擔」計算方式，這一標準不能夠反映當下特殊的市場！

建房是工業產品，所以我們必須要尊重建築成本！筆者認為，樓市並不是價格高低的問題，而是是否人人置業機會平等的問題！如果政府在這時重啟置業資助貸款計劃，以確保人人都有置業機會，香港房屋問題就可得到解決！很多人說年輕人置業是要買新樓或者市區，其實這個說法啼笑皆非。首先，政府是否願意在計算建築成本之後，就以年輕人理想的樓價去推出剩餘的地價？筆者相信做不到！我想強調，上車人士應該要找上車區域或是上車的樓市板塊，很多長輩想滿足年輕人買非上車板塊，其實是誤導了年輕人！我們是有責任教懂他們做人要腳踏實地！

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