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每週樓市評論
2010年我對樓市的十個忠告(中)
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2010-01-04
繼續談論我對來年負面要素的忠告:
(2) 金融海嘯餘波蕩漾
的確,不少人認為金融海嘯已逐漸過去,但筆者不同意太樂觀去掉以輕心,縱使樓市應長期向好也是危機四伏的,要有充足數據、策略去避實擊虛,面對金融海嘯這世紀人禍,大家也沒有經驗,亦可以說許多因素是不可掌握的,基於這個邏輯,我們應該作壞打算,在投資之餘,也應留有應變餘地及方案。
(3) 中國經濟暗潮洶湧
《孫子兵法》說『以患為利』,中國的確是在金融海嘯中掌握了成長的契機,不過,中國的國策是創先河的,也十分值得我們尊崇及以此為榮的,只是,卻不能因此盲目崇拜,正因為金融海嘯的災難舉世也沒有經驗,加上中國的獨有策略也是還未到全面印證的時候,中央四萬億的救市方案,有人認為太偏重於地產及基建上,這傾斜會否令新的危機出現?我個人認為是沒有問題的,但卻不可不防,在投資上留有一手。
貧富懸殊問題會否發作?中央政府比香港特區政府對貧富懸殊問題緊張得多,但中國太大,不同的民族、利益集團也太多,一時失去平衡而出現可大可小的小亂並不出奇,另一方面,香港人要習慣內地的中央宏調、大方向受控小方向失調的生存節奏,過去香港人『食盡個勢』的方式已不合時宜的投資文化,可能是醒目仔的催命符!
(4) 滯漲
停滯性通貨膨脹(stagflation),失業以及不景氣與高通貨膨脹(inflation)同時存在的經濟現象。假如量化寬鬆貨幣政策令通貨膨脹出現,但價格上漲之餘,實體經濟卻無法立即反應其成本,在高成本的壓力下,不少企業難以生存,失業率因此而提高,如此局面是最傷殘的。
在投資者來說,單純的高通漲容易應付得多,因為水漲船高,總可以從資產增值中獲利,市場只要仍是活躍,一樣可將跑嬴或跑輸大市的物業入貨出貨得到盈利,但滯漲才是『乾煎』,會令市場在有價無市下『內傷』,現在的情況,未來是有機會出現滯漲情況的,起碼我們應準備有才對。
(5) 美元反彈
在貨幣戰爭中,不一定是上升的嬴或是下跌的輸,金融大鱷是以主動者勝的,股市匯率下跌,可能就是他們沽貨獲利的時候,相反被動者卻失去先機損失慘重,當今人人也見美元弱勢的時候,如果人民幣被抬升到一高水平後,美元主動突破回升,很多事情也會突變,香港的資金可能即時流走,市場節奏又要重新適應,事實上美國有動機以突然回升來奪回世界金融的主導地位,國際金融專家陳增濤在他的近作『天下英雄,唯使君與操爾!』中提出:
『可能當相當一部分的中國美元儲備被零利率驅使到被炒的又熱又瘋狂的大宗商品和資產市場時,當中國和香港的資產市場被推到高不可攀的時候, 忽然間國際金融市場風聲鶴唳,熱錢慌忙平倉,美元掉頭反彈,突然之間又顯示出它比黃金更加燦爛的光芒。』十分有道理,雖然我認為因為美國太虛弱,而中國也已非愚昧的泛泛之輩,能出現以上的機會不大,但在策略上仍不能不計這『可變數』。
筆者看好來年樓市,但看好之前先要知道風險處及要承受的程度,下一期我會再談強勁的五個升市因素!
《待續》
(2) 金融海嘯餘波蕩漾
的確,不少人認為金融海嘯已逐漸過去,但筆者不同意太樂觀去掉以輕心,縱使樓市應長期向好也是危機四伏的,要有充足數據、策略去避實擊虛,面對金融海嘯這世紀人禍,大家也沒有經驗,亦可以說許多因素是不可掌握的,基於這個邏輯,我們應該作壞打算,在投資之餘,也應留有應變餘地及方案。
(3) 中國經濟暗潮洶湧
《孫子兵法》說『以患為利』,中國的確是在金融海嘯中掌握了成長的契機,不過,中國的國策是創先河的,也十分值得我們尊崇及以此為榮的,只是,卻不能因此盲目崇拜,正因為金融海嘯的災難舉世也沒有經驗,加上中國的獨有策略也是還未到全面印證的時候,中央四萬億的救市方案,有人認為太偏重於地產及基建上,這傾斜會否令新的危機出現?我個人認為是沒有問題的,但卻不可不防,在投資上留有一手。
貧富懸殊問題會否發作?中央政府比香港特區政府對貧富懸殊問題緊張得多,但中國太大,不同的民族、利益集團也太多,一時失去平衡而出現可大可小的小亂並不出奇,另一方面,香港人要習慣內地的中央宏調、大方向受控小方向失調的生存節奏,過去香港人『食盡個勢』的方式已不合時宜的投資文化,可能是醒目仔的催命符!
(4) 滯漲
停滯性通貨膨脹(stagflation),失業以及不景氣與高通貨膨脹(inflation)同時存在的經濟現象。假如量化寬鬆貨幣政策令通貨膨脹出現,但價格上漲之餘,實體經濟卻無法立即反應其成本,在高成本的壓力下,不少企業難以生存,失業率因此而提高,如此局面是最傷殘的。
在投資者來說,單純的高通漲容易應付得多,因為水漲船高,總可以從資產增值中獲利,市場只要仍是活躍,一樣可將跑嬴或跑輸大市的物業入貨出貨得到盈利,但滯漲才是『乾煎』,會令市場在有價無市下『內傷』,現在的情況,未來是有機會出現滯漲情況的,起碼我們應準備有才對。
(5) 美元反彈
在貨幣戰爭中,不一定是上升的嬴或是下跌的輸,金融大鱷是以主動者勝的,股市匯率下跌,可能就是他們沽貨獲利的時候,相反被動者卻失去先機損失慘重,當今人人也見美元弱勢的時候,如果人民幣被抬升到一高水平後,美元主動突破回升,很多事情也會突變,香港的資金可能即時流走,市場節奏又要重新適應,事實上美國有動機以突然回升來奪回世界金融的主導地位,國際金融專家陳增濤在他的近作『天下英雄,唯使君與操爾!』中提出:
『可能當相當一部分的中國美元儲備被零利率驅使到被炒的又熱又瘋狂的大宗商品和資產市場時,當中國和香港的資產市場被推到高不可攀的時候, 忽然間國際金融市場風聲鶴唳,熱錢慌忙平倉,美元掉頭反彈,突然之間又顯示出它比黃金更加燦爛的光芒。』十分有道理,雖然我認為因為美國太虛弱,而中國也已非愚昧的泛泛之輩,能出現以上的機會不大,但在策略上仍不能不計這『可變數』。
筆者看好來年樓市,但看好之前先要知道風險處及要承受的程度,下一期我會再談強勁的五個升市因素!
《待續》