市場快訊
今日新聞摘要 13.01.18

公關部

2018 年 1 月 13 日

 


(東方)新界居屋王賣830萬

香港住宅不但樓價高,交投亦旺,更出現買家搶盤。馬鞍山居屋錦豐苑有三房戶以830萬元沽,成新界居屋王。買家心急入市,帶動茶果嶺麗港城及鰂魚涌太古城本月平均日錄1宗成交,而屯門豐景園一個低於四球單位,更現10人排隊睇樓奇景。

據土地註冊處資料,錦豐苑C座中層8室,上月以830萬元售出。該單位享吐露港海景,以新界最高售價紀錄售出;單位實用面積約647方呎,成交實用呎價12,828元。上述售價打破沙田愉翠苑去年八月錄得的765萬元舊紀錄,最新做價較舊有高位,明顯高出約8.5%。

豐景園錄10客排隊睇樓
市區居屋自由市場亦接連現高價。據註冊處資料,藍田康逸苑E座高層8室,成交價717.7萬元。該單位實用面積506方呎,實用呎價14,184元,呎價創全區居屋新高,售價則料為九龍居屋兩房最貴。世紀21聯誠謝寶昭表示,上址並沒有自由市場放盤紀錄,而綠表叫價則約498萬元,業主以網上自讓形式售出。

另中原柯勇稱,將軍澳居屋安寧花園6座中層C室,實用面積431方呎,自由市場成交價590萬元,實用呎價13,689元,創屋苑呎價新高。

樓價頻頻破頂,二手交投亦理想。中原趙鴻運稱,太古城本月亦暫錄13宗買賣,包括智星閣高層G室,實用面積664方呎,原則三房改為兩房套房間隔,以1,350萬元售出,實用呎價20,331元。利嘉閣萬達人稱,麗港城本月暫錄13宗成交,21座低層D室售975萬元,實用呎價14,192元。

細價放盤更現搶盤情況。祥益林英傑表示,屯門豐景園3座低層8室,實用面積309方呎,單位同一時間有數組共約10個睇樓客視察,更要排隊輪候睇樓,終由區內首置客以389萬元買入單位,實用呎價12,589元。

二手樓價指數彈0.34%
至於反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數再發力上升,按周升0.34%至165.59點,為歷史次高。四個主要地區樓價全線報捷,當中以新界東樓價指數按周升0.78%最理想,最新報174.08點,新界西指數亦升0.14%至151.52點。

而港島及九龍區樓價指數亦分別按周升0.2%及0.21%。另大型單位指數最新錄166.06點,按周升0.76%,連續兩周創歷史新高。





(東方)PARKVILLE首置超購80倍

香港樓價高企,年輕人難上車。新世界發展的屯門THE PARKVILLE,為此引入的「新世代首次置業計劃」,於昨截止申請,反應理想,共錄近1,200人申請,超額近80倍。

發展商指出,是次申請者為25至35歲年輕人,當中以27至31歲居多,共佔逾50%。而近40%申請者現居於公屋,亦符合本計劃目的。同時,逾半數申請者有意聯名買樓。

發展商將於本月二十九日通知申請者是否能夠成為合資格參與者,合資格參與者可於與此計劃相關的一手住宅物業推售時,按有關的銷售安排揀選有關單位。

資料顯示,該盤早已預留價單中15伙,供是次計劃人士認購,全屬兩、三房戶,實用面積422及575方呎,最多可享售價21%總折扣優惠,折實售價587.8萬至832.2萬元,呎價約1.38萬至1.52萬元。發展商提供最高樓價92.5%高成數按揭,首期金額低至約44萬元,還款期長達40年,可獲最多樓價3.75%代繳印花稅及漸進式供款優惠。

綠悠雅苑銀主盤嗌780萬
至於房協數年前推出的資助房屋青衣綠悠雅苑,則出現首個銀主放盤。世紀21網頁顯示,該屋苑2座低層C室,實用面積542方呎,銀主開價780萬元,實用呎價14,391元。

區內代理指,上述叫價屬自由市場放盤價,由於項目設有5年禁售期,要在二○年才可於自由市場進行買賣,是次有關方面將視作特別個案處理。據了解,上址為原業主於一三年以逾320萬元購入,在一六年底有申請破產紀錄。





(東方)房委會擬土瓜灣建插針式公屋

公營房屋短缺,房委會計劃在土瓜灣一幅政府土地興建插針式公營房屋,該用地面積約三千平方米,位於高山道及山西街交界,現臨時撥給路政署作沙中線工地,初步擬議發展約五百個公營房屋單位,樓高三十五層,鄰近高山劇場及沙中線馬頭圍站。

規劃署文件顯示,計劃修訂《馬頭角分區計劃大綱核准圖》,把相關政府用地由「政府、機構或社區」地帶,改劃為「住宅(甲類)3」,建議用地的住用地積比率最高為七點五倍,總地積比率最高九倍,與毗鄰「住宅(甲類)」地帶所准許的發展密度相同,擬議發展為公營房屋。規劃署指該用地位於沙中線工程範圍,毗連漆咸道北及中九龍走廊,受到空氣污染及交通噪音的影響。基於以上的發展限制,用地的建築物高度限制擬訂為主水平基準上一百三十米。

料提供500單位
房委會初步擬議發展約五百個公營房屋單位,發展詳情待進一步研究及確定。規劃署已就用地作住宅用途的可行性,諮詢有關政府部門及作相關技術評估。交通方面已確定項目不會對附近道路交通帶來不良影響。房委會亦應運輸署要求,考慮於房屋發展中提供約十六個公共停車位。





(明報)銀公主席﹕本港暫無急切需要加息

銀行公會主席、匯豐銀行香港區行政總裁施穎茵表示,隨茯國加息周期開始,預計今年美國有加息機會,現時香港資金仍是非常充裕,拆息也在今年初開始回落,故暫時本港未有急切需要加息。不過,隨茯國加息步伐加快,將會形成息差壓力,或令香港有機會加息。

相信銀行已符逆周期緩衝資本新要求

金管局日前宣布由明年開始把銀行業的逆周期緩衝資本(CCyB)比率提高至2.5%,施穎茵指出業界會根據指引來營運,現時本港的資金充裕,相信香港銀行業均符合要求。

近期渣打銀行推出定息按揭計劃搶客,施穎茵表示市場上不同銀行有不同策略,她不會評論個別銀行的商業決定。另外,施穎茵指樓市因受供求及利率兩大因素影響,她估計今年樓市的發展會像去年一樣穩定,貸款需求也會繼續平穩發展。施穎茵透露,銀行公會正在研究及評估KYC(認識你的客戶)平台方向,平台將會涵蓋個人客戶及商業機構客戶,公會將會揀選最適合的方案。今年公會將籌備一份《身體殘障人士使用銀行服務實用守則》。





(明報)三大辣稅去年304億 按年升26% BSD增44% 內地買家有增無減

繼差估署早前公布去年11月份香港私樓售價指數連續13個月破頂之後,稅務局最新資料顯示,綜合買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)、雙倍印花稅(DSD)三大樓市辣稅,政府去年徵收的三大辣稅金額合共303.9億元,較2016年錄得的241.36億元,按年增加26%;當中去年BSD稅款涉逾87億元,按年大增逾四成,反映本港物業仍深受內地及境外買家追捧。

2017年樓市熾熱,令辣稅稅收水漲船高;稅務局數據顯示,上月三大辣稅總稅收達53.37億元,較去年11月總稅收30.2億元,按月大增76%。

可留意的是,向非本地客及公司客徵收的BSD,去年12月錄得13.17億元,除按月升23%外,更是自2015年1月錄得14.465億元後、近3年來新高,相信與去年底多個豪宅推售,成交價屢創新高,以及境外和公司客入市有關;去年12月涉BSD成交錄534宗,按月增51宗或約11%,也創2016年11月(494宗)「加辣」後新高。

綜觀2017年全年,BSD累錄87.077億元的稅款,按年增加44%,是按年升幅最勁辣稅。

SSD稅款按年升近三成

與此同時,去年12月錄得52宗SSD成交個案,宗數按月雖然只微升2宗或4%,惟涉及稅款按月增加48%至3410萬元,創2015年3月錄得3430萬元後的33個月新高。由於樓價升勢持續,部分業主見樓價升勢凌厲,即使未滿3年SSD限售期,仍願意先行沽貨套現。事實上,去年全年錄得SSD稅款為2.846億元,按年升29%。

領展賣產 上月DSD增逾倍

不過,上月DSD非住宅類別宗數下跌,由去年11月錄得2382宗降至12月的2295宗,跌幅3.7%,但所涉稅款達28.64億元,按月跳升逾2倍,創2014年有紀錄以來新高,預料是與去年底領展(0823)以230億元出售旗下17個商場予外資財團有關。另DSD住宅成交宗數,去年12月按月上升1.3%至928宗,稅收亦按月上升14.5%至11.217億元,總括去年12月DSD買賣共3223宗(較去年11月3298宗跌2.3%),涉總稅項39.86億元卻按月升逾1倍,更創新高。

至於2017年全年DSD稅收,按年升20%至213.98億元。

學者﹕預期樓價續升抵消辣稅

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示,政府收到的辣稅款項持續上升,主要是市場已視稅款為交易成本,業主預計樓價升幅,能抵消物業稅款,售出物業仍是有利可圖,因而推高SSD所涉稅款金額;至於BSD上升,主要是港樓仍被看高一線,繼續吸引境外買家。





(蘋果)綠悠雅苑首現銀主盤

首個資助房屋置安心計劃青衣綠悠雅苑,出現入伙以來首個銀主盤,據世紀21網頁顯示,2座低層C室單位,面積542方呎,銀主叫價780萬元,每方呎14,391元。土地註冊處資料顯示,買家2013年以320.1萬購入,業主2016年登記有破產紀錄。
私樓樓價上升,資助房屋造價跟隨大市向上,新界再誕下居屋王。馬鞍山新盤雲海開售之際,區內居屋錦豐苑錄得一宗補地價高價成交,造價達830萬元。代理表示,錦豐苑C座中層8室,實用647方呎,連地價以830萬元成交,實用呎價12,828元,銀碼貴絕新界居屋,創歷史新高。目前全港最貴居屋紀錄保持者是大角嘴富榮花園,去年4月該屋苑9座高層G室,實用592方呎,以881.8萬元售出,呎價14,895元。





(蘋果)雲海兩房千萬成交 貴絕馬鞍山

馬鞍山升勢一浪接一浪,3天內連環破頂,繼琣a迎海第三期迎海.星灣御以6,796.8萬元破盡區內分層物業最高成交價紀錄後,市場消息指,新地同區雲海第1期昨以招標形式售出5伙單位,不但呎價貴絕同區,其中一個實呎448的兩房單位更以1,181.7萬元成交,亦成為區內兩房樓價最高紀錄。
五房呎價26,545元
雲海昨沽出5伙單位,成交價由1,181.7萬至3,589萬元,呎價由23,270至26,626元。當中香海臺第1座9樓A單位,實用面積1,352方呎,採五房間隔,以3,589萬元成交,呎價26,545元,擊敗長實星漣海頂層特色戶呎造2.4萬元的紀錄,貴絕馬鞍山。另一個標準兩房戶亦刷新區內兩房最高成交價,單位為榕海臺第2座地下A室,實用面積448方呎,成交金額為1,181.7萬元,呎價同樣高見26,377元,其成交價亦打破迎海.駿岸兩房以約1,022萬元沽出的同區原最高紀錄。
另邊廂,新地旗下荃灣德士古道工廈樓花W212昨開放示範單位,以20樓1室為藍本搭建,建築面積925方呎,內附獨立廁所。目前項目已沽出8層,成交呎價介乎7,000元至1.5萬元。新地副董事總經理雷霆指項目有加價空間幅度約3%至5%,地廠兩單位暫時用作收租。項目最少提供回贈75%印花稅,合約價800萬元以上將獲全數回贈印花稅。





(蘋果)龍翔道豪宅地收10標書

今季賣地計劃首幅問鼎百億地王的九龍塘龍翔道豪宅地昨午截標,地政總署公佈共接獲10份標書,入標財團多為港資,未見有中資獨資身影。
是次以獨資競投的財團包括,長實、新地、琣a、嘉里、會德豐、嘉華國際;至於新世界則夥中海外、信置及遠展合資競投,另鷹君集團亦有入標。嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇表示,是次獨資入標,認為豪宅市場有需求,加上豪宅地皮買少見少,所以有興趣入標,料建中大型單位。地皮的地盤面積約12.1萬方呎,最高樓面面積約43.6萬方呎,業內人士估計地皮總值由96億至165.8億元不等,每呎樓面地價約1.8萬至3.8萬元。





(星島)外地客湧入港樓市 買家印花稅大增五成

樓價升勢不止,政府於一六年底突擊加辣打擊投資者入市,促使去年全年涉及住宅的從價印花稅(DSD)個案、僅錄逾八千宗,按年大跌近一半;惟反映港外客及公司客入市的買家印花稅(BSD)個案,去年卻錄得逾三千八百宗成交,按年急升逾五成六,反映外地客入市比例持續上升,業內人士估計,因應今年將有多個主要吸納該類客源的中大碼新盤推出,料涉及有關個案將持續上升。

  去年十二月三個辣稅的稅款,包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及從價印花稅(DSD)按月全線上升,令辣稅總稅收按月增加逾七成六,升至逾五十三億三千七百萬元,創一三年三辣稅同時推出後的歷史新高。總結去年全年,三項辣稅總計累收三百億元;計及去年全年的土地收入約一千七百億元,意味港府去年涉及地產的收入已超過二千億元。

  而上月「三辣稅」稅收上升,主要在於期間涉及DSD的非住宅成交,雖僅錄二千二百九十五宗成交,按月減少百分之三點七,但涉及稅額高達逾二十八億六千四百萬元,較去年十一月上升逾兩倍,並創有記錄新高。

  今次上述項目大升,主因為去年領展以約二百三十億元出售旗下十七個商場,帶動有關稅收上升。若連同住宅買賣,涉及DSD的買賣共三千二百二十多宗,涉及稅額逾三十九億八千六百萬元,稅額再創新高。

  該局資料顯示,BSD及SSD的稅款亦有升幅,上月錄得的住宅交易中,涉及BSD成交錄五百三十四宗,按月增加五十一宗,相關稅款逾十三億一千七百萬元,按月逾兩成三,金額為一五年一月後高位;另亦有五十二宗為SSD,宗數按月微升兩宗,不過涉及稅款則增加四成八,升至約三千四百一十萬五千元,為一五年三月後最多。

  雖各項辣稅宗數按月上升,惟總結去年全年,因應政府於去年尾突擊加辣,令去年涉及DSD的宗數錄下跌,資料顯示,去年全年錄逾八千宗涉及DSD的住宅成交個案,按年下跌近一半;而BSD個案則錄得三千八百二十三宗,按年上升逾五成六,反映去年港外買家購入本港物業持續上升。至於SSD,去年錄五百六十宗,按年微升百分之八。

  美聯房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾表示,涉及DSD的宗數按年下跌,主要由於一六年十一月政府將住宅DSD稅率劃一定為一成半所致,大大打擊此類成交,導致未能與整體住宅市場交投同步向上,甚至按年急挫。惟張氏指,隨茈奕麚v漸適應一成半DSD辣稅,住宅DSD逐步由低位回升,預期今年市況持續向好下,今年住宅DSD有望重上逾萬宗水平。

  高力國際國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,買家在DSD下付出的金錢不輕易取回,假若買家並非自住而是作投資,買樓以外仍然有很多其他投資選擇,例如投資基金和股票等,因此導致涉及DSD的買賣於去年下跌,預期今年涉及DSD的成交宗數,將與去年相約。

  張翹楚指,去年BSD數字大增,反映海外客等於本港入市個案大增,如果今年大單位供應增多,有能力的港外買家或以公司名義買樓的人士,估計將會持續吸納該批單位,從而令今年涉及BSD的成交宗數繼續上升,預期上升幅度可達逾一成。





(星島)調查︰七成半港人指現時非買樓時機

樓價高企,不少市民希望捕捉時機圓「上樓夢」。香港中文大學亞太研究所的最新調查發現,近九成受訪者認為現時樓價水平過高,亦有逾七成港人認為目前並非買樓的合適時機,所佔比例較去年微升。面對樓價上升,不論是租樓人士、還是本身已自置物業的業主,大部分都表示完全不敢「放膽消費」,反映樓價問題正影響市民的消費意欲。

  研究所在去年十二月十五日至二十一日期間,以電話訪問七百零六位港人,了解他們對現時及未來一年住宅樓價的看法。調查發現,八成九的市民認為現時樓價水平過高,比例較去年輕微下跌零點六個百分點,為過去四年最低。

  但調查結果顯示,多達近七成半的市民認為現時不是買樓的合適時機,所佔比例較去年微升約兩個百分點,持相反看法的市民僅佔整體近百分之七,創過去三年新低。樓價高企,對市民的生活有不少影響。被問及樓價上升如何影響消費意欲時,有八成二的租樓港人表示完全不敢放膽消費,約六成六自置物業的港人亦有相同答案。

  至於高樓價與財富的關係,近九成的租樓市民不認同高樓價帶來財富增加,有三成四更感到有需要減少日常開支。在自置物業市民方面,逾半受訪者亦有感高樓價不能增加財富,但近六成受訪市民表示沒必要減少日常開支。研究分析,結果說明高樓價不能令大多數市民感受財富相應增加,較多租住單位的市民甚覺生活負擔加重,需削減日常開支。

  調查亦訪問租金及供樓狀況,在租金負擔方面,逾六成租住公營房屋的市民表示「不太重」和「完全不重」,但高達八成五的租住私樓市民表示「非常重」和「有些重」,持相反看法的受訪市民僅有一成三,反映在高樓價下,租金負擔對租住私人房屋市民壓力較大。

  在供樓負擔方面,調查發現自置私人房屋港人的供樓負擔較大,表示「非常重」和「有些重」的比率較自置公營房屋者高出約五個百分點。在五年內購入現住單位的受訪市民中,逾七成感覺供樓負擔重,比率較五年或之前年期購入單位的市民高,反映愈近入市者,愈多感覺供樓負擔重。





(星島)豐景現「排隊睇樓」四客競價

受辣招所困下,二手盤源短缺,其中屯門豐景園(見圖)1個樓價低於400萬元單位,就吸引約4組準買家、逾10人到場,不單止在門口排隊輪候睇樓,更即場出價競爭單位。

  祥益客戶經理林英傑表示,由於屯門區400萬元以下私樓放盤愈來愈少,甚至可謂一盤難求,早前豐景園3座低層8室推出發售,即吸引約4組準買家、涉及逾10人前往睇樓,更要在門外排隊輪候。而4組準買家參觀過後,即按睇樓順序,逐一與業主洽購。

  據悉,業主意向價約385萬元,由於第1組準買家需向銀行查詢按揭安排,未能即時決定購買,而第2組準買家隨即從後補上,而為求奪得心頭好,不惜多付4萬元,最終以389萬元購入。單位309方呎,附設企理裝修,目前呎價12589元,買家為同區首置客,購入自用,原業主於13年以約228萬元購入,是次轉手帳面獲利約161萬元。





(星島)柏景灣兩房990萬元破頂沽

美聯區域經理關穎賢表示,奧運站柏景灣7座高層G室,面積466方呎,2房望海景,以990萬元成交,呎價約21245元,創同類造價新高。

  中原副區域營業董事鄺家進指出,屯門卓爾居5座高層E室,面積536方呎,2房間隔,以688萬元易手,呎價12836元,創屋苑呎價新高。

  世紀21北山營業董事嚴智贇表示,北角威景臺A座低層15室,面積700方呎,獲區外換樓客以1310萬元承接,呎價18714元,屬市價水平。

  香港置業高級聯席董事曾家輝表示,長沙灣宇晴軒6座低層F室,面積445方呎,2房間隔,以720萬元易手,呎價16179元。利嘉閣分區經理黃永全稱,元朗YOHO MIDTOWN 6座中層A室,面積478方呎,以730萬元獲首置客承接,呎價15272元。

  另外,樓市氣氛向好,本周末屋苑預約睇樓量上升約3%,美聯行政總裁布少明表示,延長換樓退稅期限將有助換樓鏈健康發展,有利二手交投。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,市場上充斥利好樓市因素,包括銀行持續調低按息等,促買家入市心態積極,並四出睇樓。

  祥益營業董事胡志偉表示,本周末屯門睇樓量按周上升5%,租務睇樓量同時上升10%,主要是房協新居屋釋放購買力。