何謂短、中、長期供應

過去一年，圍繞樓市的問題除辣招外，還有住宅供應的情況。究竟可否利用現有的2013年數字去推算明年、甚至2 - 3年後的供應情況呢？開始前，我想講講何謂我對短、中、長期供應的看法。

短期供應

• 現有已落成及可供隨時使用的空置單位；

• 2013年落成、可供2014年隨時入住的新落成單位；

中期供應

• 2014年落成的新單位；

• 2012 - 2013年的施工量；

長期供應

• 政府招標賣地的可建屋數量；

• 2013年補地價金額；

• 舊區重建、或者強拍宗數；

如果看完上述短、中、長期供應數字的話，對未來供應、租金甚至樓價的走向都應該有一定的理解。

至於施政報告，特首大 "大話" 話有唔知幾多塊土地會透過更改用途去增加住宅供應。但是，據筆者一位朋友所述，更改土地用途並不是這麼簡單，需要過以下幾程序：

• Planning Studies；

• Environmental Review (EIA) (noise & air pollution)；

• Traffic Impact Assessment (TIA) (on vehicles / pedestrians)；

• Visual Impact Assessment (VIA)（視覺影嚮評估）；

• Landscape Impact Assessment（景觀影嚮評估）；

• Tree Survey；

• Geotechnical Impact Assessment （土力影嚮評估）；

• Sewerage & Drainage Impact Assessment；

• Risk Assessment；

據筆者朋友所述，GIC、綠化地帶更改用途在順順利利的情況下，最少經過2 - 3年時間。半山區因交通問題成日俾人鋤TIA，北區鋤EIA，海邊就鋤 VIA，見到條山脊線的話，近海地區全部加上 height limits。如果是生地（即：現有基建網絡以外的地皮），要修改地區規劃大綱 (Outlined Zoning Plan) ，基建（水 / 電 / 渠 / 通訊 / 道路) 又要另外咨詢及再 Gazette，再計埋生地變熟地、熟地再變現樓的時間，都不知道什麼時候才可以供人入住。更難過的一關是一班「為民請命」的區議員及立法會議員。

既然時間上存在很大的不確定性，倒不如看看一些現有的、確實的私人住宅供應數字更為實際。

短期供應情況

現有已落成及可供隨時使用的空置單位

如果要知道隨時可供使用的空置單位數量，必須要留意其餘非年內落成樓宇空置率及量，因為本年落成的單位絕大多數只會在明年才可入住及被使用。

從圖一 <C>，2008年 - 2012年年末其餘非年內落成樓宇空置率及其空置量年年下跌，即使過去5年平均有9,800個新單位落成。顯示過去5年，住宅新增吸收量大於其落成量。

至於為何沒有2013年年末數據，這數據要等到2014年4 - 5月「香港物業報告2014」出版後才知道。

圖一

摘錄自香港物業報告2013 （附表：Table 10）

儘管仍未知道2013年年末的空置情況及數據，筆者倒有另一辦法去預測空置的情況，就是看看近期租金指數的走勢。在2013年11月的租金指數升幅（最新的數字）， C類按年計升8.5%，A類升6.6%，B類升3.8%。租賃市場是沒可能有得炒，一定是業主及真正自用用家傾出求的價錢，只要市場空置單位數量夠多，租金一定會往下調。某程度上，租金升跌可以反映目前空置情況是否緊張。

圖二

計算方法：(本月指數 - 上月指數) /上月指數 x 12

計算摘錄自差餉物業估價署2012年12月至2013年10月的售價指數

2013年落成、可供2014年隨時入住的新落成單位

2013年落成的新單位可以於2014年供入住及使用，因此，2013年落成量的多少會直接影響2014年隨時可供住的單位數量，或多或少會影響2014年租金的趨向。

根據屋宇署2013年11月資料月報全部（Table 1.7，第7頁），2013年首11個月的實際住宅落數成量只有7,923間，差估署原預測2013年全年落成量有13,511間。現在首11個月只達到原預測的58.6%，如要達至差估署原預測的13,511間，2013年12月必須要有5,588間私人住宅落成才行，但這有可能嗎？2013年之全年落成量亦很大可能會少於2012年的10,149間。

2013年1 - 11月落成量的數字

按照圖一的空置情況、圖二的租金變幅趨勢及2013年首11個月的落成量數字，再加上辣招使人失去買樓的勇氣，人人湧去租樓。因此，筆者十分看好2014年A - C類住宅租金升幅（最少有7 - 9%的升幅）。

中期供應情況

2014年落成的新單位

根據差估署2013年出版的「香港物業報告2013」，2014年的預測落成量為15,817間。但觀乎上述實際落成量及政府預測落成量之差異，我傾向相信2014年的實際落成量應不能達到政府預測的15,817間。

2012 - 2013年的施工量

根據屋宇署2013年11月資料月報全部（Table 1.6，第6頁），施工量的數字如下：

年度施工量數字

2013年1 - 11月施工量的數字

2008至2010年，私入住宅施工量只有5,400 - 7,400間。2011年施工量因政府主動賣地而上升至11,000間。至於2012年，因收緊發水由3成減至1成，發展商趕入則，施工量因而上升至14,300間。但2013年首11個月施工量下跌34%至9,477間，其中2013年11月更是零施工。再加上2013年強拍宗數及補地額大幅下跌（下文有詳細分析），我相信2012年14,300個施工量對往後的供應量應不會有太大的影響。

長期供應情況

政府招標賣地的可建屋數量

2011 - 2013年政府每年平均只賣可建12,000間私樓單位的土地，2014年第1季的賣地計劃所賣土地之可建屋量為5,500間，與之前季度的賣地之可建屋量比較，2014年第1季增加了2,500伙，如果第2 - 4季繼續能推5,000個單位的土地，一年就會有20,000個供應，望埋去好似一天都光晒。

2011年第1季至2013年第4季度政府賣地可建的住宅單位數量

但係唔好開心得咁早，由於辣招發揮效力，導致補地價金額及舊區重建強拍宗數大幅下跌，詳細分析如下文。

強拍宗數

由於2013年2月 BSD 出台，強拍宗數大幅下跌75.4%，詳情如下：

倘若每宗舊區重建有100個單位（純粹簡單假設：每個重建項目有25層，每層4個單位），BSD成功減少2013年有4,300潛在新單位的出現（57宗 - 14宗 = 43宗 x 100 個單位）。

http://news.takungpao.com.hk/hkol/business_news/garage/2013-12/2097236.html

另一方面，我在想剎停舊區重建或許不是全無好處。目前，舊區唐樓大多用作劏房，供低下階層人士居住。舊區收購完成後，一來由拆卸至現樓建成須時約最少3 - 4年，在這段期，有關地段的幾十伙房屋供應便會消失；二來低下階層人士根本負擔不了重建後的新樓。在公屋供應未能接軌前，大規模市區重建只會使到出現基層住屋短缺的災難。不計從無公佈的工廈劏房數字，現約有65,000戶家庭（約18萬人）住在住宅劏房內。這或許是政府拒絕BSD 修訂讓市區重建加快的原因。

部份市區的容貌（尤其油麻地、佐敦、大角咀、深水埗等）其實都十分殘舊，有加快重建的必要，拖慢重建速度肯定對未來香港發展有深遠影響。相反，加快發展可能會加劇基層住屋短缺的問題，這真是兩難的局面，亦反映政府用作緩衝、過渡安排的土地可能都並不足夠。

公屋落成量數字

2007年   7,192間

2008年   14,598間

2009年   19,050間

2010年   15,389間

2011年   13,672間

2012年   11,186間

補地價金額

詳情請參閱附表

由於3D辣招大幅收窄地產商客源（包括境外客及長線收租/投資客），地產商肯定不會主動為自己土儲提出補地價，反正現在工人難請及機器租金高昂。住宅補地價金額由2012年的HK$56億大幅下跌至2013年的HK$12.16億，跌幅達78.3%。

但有一點要注意，在2013年HK$12.16億住宅補地價，其中有HK$3.74億屬3宗千億富豪住宅的補地價，若扣除這3宗千億富豪補地價個案後，其餘補地價金額只剩下HK$8.42億。而在2012年，千億富豪住宅的補地價則只有HK$6,000萬。

若只算可供一般市民使用之單位的住宅補地價，住宅補地價由2012年的HK$55.4億下跌至2013年的HK$8.42億，跌幅更達84.8%。

至於非住宅補地價，2012年包括HK$79億海運大廈續期的補地價。若撇除該HK$79億補地價，非住宅補地價由2012年的HK$62.1億下跌至2013年的HK$44.85億，跌幅達27.8%。

在2014年第1季，政府主動賣地可建屋量達5,500個，較以往平均每季賣地3,000個單位，增加約2,500個單位。由於3D辣招的關係，強拍宗數及補地價金額卻大幅下跌。如各位官員所說的一樣，3D辣招的的確確十分有效壓仰樓市，以及冰封1、2手成交。但同時，3D辣招亦成功冷卻其他供應渠道，導致強拍宗數及補地價金額較之前年度大跌7至8成多，辣招十分有效地中和政府主動增加賣地的效果，亦使到政府增加供應的力度變得「事倍功半」。

總結及預測

根據上述數據分析，無論短、中、長期的房屋供應都處於十分緊張的狀態，以及起碼在短期內見不到有改善的空間。我估計，2014年A - C類住宅單位的租金應有7 - 9% 的增幅。我亦試過走去問下一些地產代理，目前租盤放盤量更是寥寥可數，尤其新界東鐵線的區域。這樣的話，我恐怕今年暑假有機會出現盲搶租盤的情況，尤其某些新界上車盤集中的區域。

為何筆者有此想法？

因為在去年2月政府推出DSD時，搞到無人敢買樓，很多放賣的業主由放賣變放租，租盤放盤量一下子突然大幅上升，使到2013年3月租金指數全線輕微受壓及下跌。其後，A - C類租金指數持續上升，證明租客對租盤需求其實並不弱，以及能吸收因DSD而數量突然上升的租盤；同時，2013年簽約的租盤很少會於2014年退租，尤其是租金持續上升的今天。

但是在2014年，這個使租盤突然增加出現的因素（即：DSD）已經消失，假若今年暑假租盤需求與2013年相若、甚至輕微上升，今個暑假很可能會出現冇租盤及盲搶盤的情況，尤其新界東及新界西上車盤的小型單位。

筆者並非地產代理或其高層，我並不知道目前各區不同屋苑的租盤放盤量消耗及補充情況。倘若今天租盤放盤量是充足的話，我上述的推測或許不會出現。如果今天租盤放盤量不足的話，我推測的情況很大可能會出現，我認為收租業主（尤其須要今年續租的）有必要去查詢及了解有關自己屋苑的情況，並及早作出部署。

在這供應緊張的情況下，自住單位的業主不要隨便輕易賣走自住單位，否則持續上升的租金便會是往後的住屋成本。如筆者其中一位朋友“法子”所說： 「做咩都好，要分清“時間”是你的“朋友”，還是“敵人”。不要選做時間為自己的敵人。現在業主租樓出去，有正現金流，租金回報高於按息，有 positive carry。“時間”是業主的“朋友”。但是租金年年上升，“時間”卻是租客的“敵人”」。

附表

2013年補地價項目明細表

2012年補地價項目明細表