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(東方)新港城呎價越萬八二手樓加速破頂

反映二手樓價的中原城市領先指數重拾升勢兼創新高，惟在息魔陰霾下，下半年香港樓市能否維持升勢卻成疑問，若今年稍後港息跟隨美息加一至兩次，租金回報扣除利息成本後，買樓收租隨時變為負現金流的投資。

二手樓價指數續攀升
二手樓價愈升愈癲，反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數再破頂，最新報179.9點，逼近年底180點的預測，按周升1.4%，而指數今年已累升約9%；去年全年則上升約12.8%。

第一城呎價年內飆24%
至於城市大型屋苑領先指數按周升1.44%至180.05點，亦創歷史新高。分區指數方面，新界東樓價指數首破190點，按周升2.3%至191.72點，連續三星期處於高位。而港島樓價指數按周更升3.38%至187.16點，升幅為23周最大；新界西則按周升0.8%至162.01點，兩區指數同創新高；相反，九龍樓價指數回軟，按周跌0.06%。

據中原數據，沙田第一城最新調整實用呎價17,460元，較去年底錄得的14,072元，今年累升24.1%，跑贏市區指標屋苑。如鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨呎價升約15.4%及5.6%，調整實用呎價報21,015元及13,707元。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑料，二手樓價將提早達到年底180點的目標，主因是本月新盤成交較少，料少於500宗，創25個月新低。個別屋苑樓價升勢亦加快，尤其是沙田河畔花園及沙田第一城等新界東細價屋苑。

但陳氏續稱，樓市將受加息影響，預期今年六、七月期間樓價會稍為回落，其後繼續上升，目前仍維持指數至年底升至約180點的預測。

事實上，二手市場缺盤，推動樓價再升，新界東指標細價屋苑馬鞍山新港城呎價亦癲。美聯陳少鴻稱，該屋苑放盤減少，如四期僅餘5個可睇樓單位，故當市場出現可睇樓的放盤單位，就會被多組睇樓客輪流參觀。

她續稱，M座低層7室實用面積338方呎，放鎖匙約一星期，即獲上車客以615萬元購入，實用呎價18,195元，屋苑呎價再破1.8萬元。

譽88兩房單位賣660萬
新界西的元朗上車單位亦見「六球」。中原王勤學表示，元朗RESIDENCE譽88第1座中層A室，近期以660萬元轉售，實用呎價13,069元，創屋苑標準兩房戶新高。

東涌映灣園兩房單位樓價破七球。美聯黎景南稱，屋苑10座中層F室，以708萬元成交，創屋苑兩房戶新高，實用呎價12,575元。

市區高價成交更普遍。世紀21首選置業溫略丹稱，堅尼地城嘉輝花園A座中層4室，放盤半個月反價10萬元，收租客以550萬元購入，實用呎價20,992元，創同類一房戶新高呎價。

將軍澳新都城亦再錄逾千萬元成交。中原伍錦基稱，屋苑2期4座低層G室，實用面積713方呎，曾叫價1,020萬元，終以約1,003萬元售出，實用呎價14,067元，成交價料創標準戶新高。

(東方)屯門「三料另類盤」65萬賤價拍賣

售價吸引的另類物業市場有需求，最近市場接連有「三料」單位推出市場，屯門怡樂花園一個只有三分之一業權、無契，兼銀主單位，開價僅65萬元拍賣。

1/3業權兼無契銀主盤
忠誠拍賣將推拍上述怡樂花園3座高層E室，該單位實用面積約414方呎，由於屬「三料」單位，故開價亦遠低於市價。以整個單位網上估值介乎約448萬至471萬元推算，三分之一業權市值至少約150萬元，而是次單位開價僅達市值的43%。

據悉，該單位於二○○七年的成交價不足80萬元，由三名業主持有，當中一份業權被銀主推出拍賣。市場上早前亦出現一個荃灣中心「三料」放盤，單位為法院令及無契物業，並只出售一半業權，開價80萬元，惟早前拍賣無人出價，單位最終被收回。

加多近山嗌1350萬
該行亦推拍粉嶺名都第5座高層D室，實用面積約454方呎，單位由業主及銀主一同放售，開價480萬元，並且為一開即售。單位估值約588萬至591萬元，開價至少較市價低近兩成。據了解，單位其中一個業主破產，而在另一業主同意下一併將單位推售。

近年入伙新盤亦出現銀主盤。環亞拍賣下周將推拍8項銀主物業，包括堅尼地城加多近山中高層C室，實用面積約377方呎，開價1,350萬元，實用呎價約35,809元，原業主二○一五年以1,043萬元一手買入。另外，旺角麥花臣匯1A座低層A室，實用面積約688方呎，開價1,500萬元，實用呎價約21,802元，原業主二○一六年一手購入價約1,160萬元。

至於早前原由一組業主持有，其後由銀主放售的31項物業，最近陸續沽出，當中馬鞍山海栢花園6座高層F室，實用面積424方呎，成交價662萬元，實用呎價15,613元。而大埔比華利山別墅湖景道單號屋，實用面積1,606方呎，則獲買家以1,628.5萬元承接，實用呎價10,140元。

本月新增銀主放盤不少為逾千萬元單位，荃灣環宇海灣1座高層F室，實用面積約914方呎，叫價1,700萬元，實用呎價約18,600元。而大坑名門2座亦有單位叫價4,000萬元放售。

(東方)港息年內料加兩次收租恐變負回報

昨日一個月期港元拆息升至0.97厘，交銀國際發表報告指，銀行流動性下降令拆息持續高企，市場上大多數的拆息按揭貸款利率已升至「封頂位」，即最優惠利率（P）減3.1厘，或實際按揭利率為2.15厘。

交銀國際指，市場預期最優惠利率於下半年上調一至兩次，每次幅度介乎25至50點子，相當於實際按息升到2.4至2.65厘水平，高於現時樓市只有2.2至2.6厘的淨租金回報率，若租金回報再扣除利息成本之後，買樓收租將會變成負現金流的投資，難免抑制樓市的投資需求。

交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚又指，近年住宅落成量上升，今年私宅落成量和交付予買家的數量預計達1.8萬個單位，較去年多約2,000伙，令租盤供應增加，租金確實有下調壓力。該行預計，隨着供應量上升、加息和租金收入下跌，今年住宅租金回報或會下跌20至30%。

專家：樓市暫頂得住
事實上，隨着美國加息步伐加快，香港銀行的美元存息利率普遍逾2厘，吸引力已足與物業租金回報抗衡。其中，渣打銀行（香港）美元的一年期定存年息高見2.5厘，起存金額只需要等值10萬港元的美元新資金。

資深財經專家林一鳴表示，如計及差餉、釐印費等成本，買樓收租的淨回報率其實一早已是負數，加上印花稅等辣招，買樓收租的投資者其實幾乎絕迹市場，有實力的投資者亦未必要借按揭去買樓。故雖然近期拆息上升，他相信對樓市的投資需求影響有限。

他反而認為，加息會影響市民買樓自住的需求，延遲上車計劃。不過，目前港息加幅仍是未知之數，就現時來看，大銀行接收的存款較多，有空間暫緩加息，小銀行亦難以先於大銀行調加。他估計，P利率今年可能最多只加一次，幅度為0.25厘，認為今年利率對樓價的影響非常有限。

啟德1號回報僅1.65厘
對於有報告指香港物業租金回報有機會變為負值，浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，要視乎香港資金流出情況，一旦加息，就出現上述情況，惟相信對市場影響不會太大。即使供樓貴過租樓，市民仍會選擇買樓。

觀乎新盤銷情持續理想，但留意的是好賣不好租，入伙新盤租金回報遜色。美聯黃嘉仁表示，九龍啟德1號（I）及（II）今個月暫錄51宗租賃個案，平均實用呎價31.2元。其中，啟德1號（II）第5座中層E室，實用面積563方呎，成交月租1.6萬元，實用呎租僅28.4元。上址去年買入價約1,163萬元，租金回報率僅1.65厘。

至於何文田新盤皓畋呎租亦見低水，部分呎租不足40元。美聯阮培華稱，該盤租金回報率約2.3至2.6厘，本月錄約45宗租賃成交，實用呎租約38至46元，其中10座低層E室，實用面積568方呎，以月租2.2萬元租出，實用呎租38.7元。以單位去年買入價約1,165萬元計算，租金回報不足2.3厘。

(東方)新世代供略：屯門350萬盤縮剩10個

屯門私樓「3字頭」放盤買少見少，據祥益地產數據顯示，今年首季，屯門350萬元以下的私樓放盤量僅175個，較去年首季下跌62%。被視為上車樂園的「置樂三寶」目前只有約十個350萬元或以下的放盤，是區內上車最後機會。

屯門300萬元以下私樓放盤，更是寥寥可數，今年第一季只有19個，按季急跌92%。

不過，以上統計個別放盤並未計及額外印花稅（SSD），若計算SSD稅項，叫價一定超過350萬元，換言之，叫價低於350萬元的實際放盤量更少。

樓齡36年不足300呎
屯門目前只有「置樂三寶」還有350萬元以下的盤源，但亦所餘無幾。祥益高級營運經理黃文樂表示，撇除未連SSD稅項的放盤，「置樂三寶」目前只有約十個盤源叫價350萬元或以下。

俗稱的「置樂三寶」即萬寶大廈、利寶大廈及麗寶大廈，都是單幢樓，樓齡均為36年，由於三盤面積都不足300方呎，最細僅234方呎，加上偏離西鐵屯門站，入場門檻較低，向來是上車熱點。

新墟單幢樓嗌390萬
當中以萬寶大廈樓價最平，一房單位最平叫價320萬元，而利寶大廈及麗寶大廈開放式單位現叫價340萬元及350萬元。

紅橋及新墟一帶亦有單幢樓，但放盤叫價卻近400萬元。祥益區域董事袁思賢稱，例如坐落新墟、樓齡36年的華利大廈，實用面積只有229方呎的一房戶，現以370萬元放售，而鄰近的金寶大廈兩房入場費390萬元，實用面積308方呎。

合資買樓業權點分好？
樓價高昂，獨自負擔首期愈來愈吃力，不少人會夾份買樓。不過無論與家人、另一半抑或朋友合資，最重要是釐清業權，朋友或生意夥伴等非親密關係，通常以分權共有形式擁有物業，訂定各自業權比例，否則其中一方去世易引發遺產糾紛。

家人伴侶可用「長命契」
家人或另一半等有親密關係人士，多採聯權共有模式，又俗稱「長命契」，如一方去世，在世的共有人會自動繼承物業。

雖然訂明業權所屬較有保障，但亦有潛在風險，如一方未能準時供款，甚至將物業抵押借貸，至於未能償還款項，最嚴重甚至會被釘契收樓，淪為銀主盤，共同擁有物業的一方亦會被牽連。

(東方)置熱話題：辣招盤鬆綁賺逾五成

近年樓價升勢凌厲，即使轉售物業有三年辣招期綑綁，業主一樣賺到笑。本報追查近兩個月二手市場的逾20宗鬆綁辣招盤成交，大部分均獲利離場，部分持貨三年漲幅更超過五成，究竟哪些鬆綁辣招盤最好賺？

半新盤最和味：緻藍天三房3年賺57%
綜合地產代理數據顯示，在眾多近年入伙的半新盤之中，以將軍澳及東涌兩大新市鎮的半新盤賺得最勁，即使區內新盤供應源源不絕，但在新盤熱賣帶動下，樓價升勢凌厲，三房單位賺幅更「揮低」不少近年熱搶的細單位。

根據成交紀錄，以日出康城3A期緻藍天賺得最勁。港置劉浩勤稱，屋苑額外印花稅（SSD）的三年綑綁期剛解封，2座一個三房單位新近以1,038萬元售出，實用呎價14,046元，原業主持貨三年沽貨，帳面勁賺380.4萬元，期內升值57.8%。他續說，現時將軍澳SSD「解封」的半新盤放盤有約250個，以天晉IIIA期及緻藍天放盤量最多。

利嘉閣梁木勇指，將軍澳天晉IIIA期1A座一房單位，業主近期趁SSD期屆滿，以710萬元沽出，實用呎價約19,452元，單位三年多升值約232.7萬元，漲價近49%。而鄰近的新進屋苑嘉悅，代理指，有一房辣招鬆綁盤以695萬元易手，三年間漲價逾47%。

昇薈零議價賣1280萬
同樣有不少辣招半新盤鬆綁的東涌，部分三房單位賺幅一樣「和味」。利嘉閣劉景駿表示，東涌昇薈6座三房戶，實用面積約1,034方呎，上月獲買家「零議價」以1,280萬元承接。原業主於一五年三月購入上述單位，持貨滿三年SSD期滿即轉手，帳面獲利約434.9萬元，賺幅51.5%。

美聯田國輝表示，東涌東環5A座中層三房戶，實用面積約601方呎，以780萬元獲投資客承接，原業主持貨滿三年沽出，帳面賺約160.86萬元，期內物業只升約26%。

美聯李錦榮估計，現時已鬆綁的東環辣招盤集中在一期，有逾110個，入場價550萬元起，隨着東環二期單位今年九月解封，估計辣招盤供應陸續有來，目前有約20個放盤，買家須負擔業主的辣招稅。

迎海一房戶僅升17%
另一新盤重鎮馬鞍山，世紀21奇豐趙詠欣表示，區內迎海一期3座一房戶，原業主於一五年三月以700萬元購入該單位，近期鬆綁後隨即以825萬元售出，三年辣招期後升值約125萬元，賺幅17.8%。

美聯黃家樂表示，屋苑三期迎海‧星灣御16座一房單位，新近以約813萬元易手，實用呎價約16,325元。原業主於一五年二月以約737.6萬元購入上述物業，現持貨滿三年即沽貨，帳面獲利僅逾10%。

市區方面，利嘉閣鄭敬曦指，SSD期屆滿的西環南里壹號，物業一個開放式戶，實用面積約210方呎，以595萬元易手。據悉，單位一四年底買入至今轉售，三年多帳面賺約25%。

洋房無肉食：天巒蝕220萬離場
雖然樓價高處未算高，但仍有鬆綁辣招盤賺幅「不似預期」，甚至有業主蝕讓。上水洋房屋苑天巒錄滿三年辣招期沽貨個案，業主仍難逃輸錢命運。

中原張曼筠指，天巒一期庫爾大道雙號屋，實用面積2,003方呎，開價約3,200萬元，早前以2,980萬元獲承接。原業主一五年二月以3,200萬元購入單位，持貨約三年轉手帳蝕約220萬元。利嘉閣何鑫表示，現時天巒約有80個買賣放盤，入場盤叫價2,200萬元。

匡湖居減120萬易手
港置吳文標表示，西貢匡湖居雙號屋，三房間隔，實用面積約1,356方呎，另連花園及有蓋車房，新近減價120萬元，以2,580萬元易手，實用呎價約19,027元。原業主於一四年底以約2,410萬元購入上述單位，三年多沽貨帳面獲利約170萬元，期間物業升值約7.1%。

另外，港島區滿辣招期的放盤賺幅不及新界西及將軍澳的物業。名采策略代理蔡綺婷表示，北角維峯高層一房單位，早前獲用家以700萬元購入，高市價4%。原業主持貨三年多轉售，帳面微賺44.56萬元，期內僅升近7%。

世紀21溢榮地產林曉怡表示，筲箕灣單幢樓莊士軒高層兩房戶，實用面積353方呎，獲買家零議價638萬元承接，實用呎價18,074元，但單位一五年買入至今滿三年額外印花稅（SSD）期沽售，僅帳面獲利95萬元，期內升17.5%。

細價舊樓賺到笑：新界跑贏全輝漲160萬
近年新界細單位獲買家瘋搶，不少樓齡偏舊的物業樓價照樣升到癲。據地產代理數據，近兩個月二手市場賺得最顯著的鬆綁辣招盤，不少集中在新界傳統上車熱門地區如沙田、屯門及天水圍細單位，部分升勢不比半新盤輸蝕。

美聯梁榮貴表示，沙田全輝中心一個低層兩房戶，實用面積約277方呎，獲新買家以約470萬元承接，實用呎價約16,968元。原業主於一五年四月斥約310萬元購入上址，持貨滿三年即沽帳面獲利約160萬元，升值近52%。

屬屯門上車入門指標的「置樂三寶」利寶大廈，賺幅亦不失禮。利嘉閣莊國寶表示，物業低層兩房單位，實用面積約269方呎，業主額外印花稅（SSD）鬆綁後即放盤，近期終以350萬元易主，帳面獲利約117萬元，升幅逾50%。

美聯陳漢文表示，同區居屋悅湖山莊10座三房單位，實用面積約592方呎，以自由市場價約570萬元獲買家承接。原業主持貨滿三年即沽，帳面獲利約190萬元，升幅約50%。

嘉湖標準戶呎價萬二
中原馬斯力指，天水圍嘉湖山莊美湖居兩房戶，實用面積441方呎，成交價526萬元，實用呎價11,927元。原業主於一五年買入單位至今滿三年期沽貨，帳面賺近47%。

將軍澳方面，舊式屋苑樓價受惠區內新盤熱賣而勁升。中原指，將軍澳新寶城1座兩房戶，以647萬元易手，一五年至今轉售，勁賺47.7%。港置劉浩勤表示，慧安園4座兩房戶，實用面積354方呎，成交價600萬元，實用呎價16,949元，不但創屋苑新高，而且原業主持貨剛滿三年甩貨，帳面獲利五成。

(星島)新都城造價逾千萬天晉1018萬破頂沽

二手市場強勢未止，將軍澳新都城3房戶，成交價1003萬，創屋苑2期同類成交價新高；同區天晉1期高層2房戶，作價1018萬元易手，創屋苑1期同類造價新高。業內人士指，近期一手市場缺乏焦點新盤，購買力回流至二手市場，致周末兩天各大屋苑睇樓量微升約2%。

　　中原副分區營業經理伍錦基透露，將軍澳新都城2期4座低層G室，面積713方呎，3房間隔，1003萬元成交，呎價約14065元，創2期同類成交價新高。

　　美聯分行營業經理林志堅指出，將軍澳天晉1期8座高層D室，面積533方呎，2房間隔，1018萬元沽，呎價19099元，創屋苑1期同類成交價新高。

　　世紀21奇豐高級分行經理李嘉文表示，沙田第一城29座低層C室，面積327方呎，2房間隔，以487萬元易手，呎價14893元，買家為換樓客。

　　中原分區營業經理王勤學透露，元朗溱柏5座中層E室，面積669方呎，3房間隔，以739.8萬元沽出，呎價約11058元，創同類成交價新高。

　　祥益客戶經理巫嘉露稱，屯門翠林花園C座中層1室，面積330方呎，兩房間隔，以448萬元易手，呎價為13576元。屬屋苑同類成交價及呎價新高。

　　中原分行經理袁顯岸指出，紅磡海逸豪園16座高層G室，面積556方呎，兩房望內園景，作價1138萬元易手，呎價約20468元，創同類成交價及呎價新高，新買家為上車客，來自區內分支家庭。

　　美聯高級區域營業董事吳志輝透露，荔枝角美孚新邨於連錄3成交，其中該屋苑3期百老滙街56號中層B室3房戶，面積743方呎，以1120萬元易手，呎價15074元，新買家為外區換樓客；此外，5期蘭秀道15號頂樓1房單位，面積455方呎，作價540萬元，呎價11868元。單位位處頂層，電梯未能抵達，故成交價低市價約5%；而1期百老滙街23號中層F室，面積590方呎，2房戶，以790.8萬元沽出，呎價約13403元，新買家為同區上車客。

　　承接近期二手市場屢錄破頂潮，周末預約睇樓量不俗，綜合市場資料顯示，本周末預約睇樓量微升約2%。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，本月一手市場以餘貨主導，購買力焦點回流二手，雖然多區指標大屋苑鬧盤荒，但不少二、三線屋苑貨源相對充裕，加上價錢仍算合理，吸引準買家視線，市場睇樓氣氛保持不俗。

　　中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，樓市持續造好，誘發市場購買力加速釋放。本月新盤市場缺乏焦點，令購買力回流二手市場，二手睇樓氣氛活躍，成交回勇。盤源緊張下，樓價屢創新高，尤其是上車盤集中地新界區，樓價升勢急，業主叫價態度強硬。

(星島)玖瓏山車位480萬沽新界新高

近年樓價升勢凌厲，車位造價亦不甘示弱，尤以一眾新界區內大型屋苑車位，頻錄新高交投。市場消息指，九肚新盤玖瓏山LG層1個雙號車位，以480萬元沽出，較同屋苑舊紀錄450萬，再上調約7%，創新界區內新高。原業主於2016年中以135萬元購入，帳面獲利約345萬元，升幅近2.6倍。

　　另外，天水圍嘉湖山莊車位連錄大幅升值個案，中原副區域營業經理伍耀祖透露，該屋苑本月至今錄約11宗車位成交，其中翠湖居停車場地庫1個單號車位，以140萬元沽出。原業主於2007年3月以17萬元購入，持貨11年，帳面獲利123萬元或7.2倍。樂湖居停車場地庫第2層雙號車位，以140萬元沽出。原業主於1993年9月以28萬元入市，持貨25年，帳面獲利112萬元或4倍。

(蘋果)裕景興業申元朗農地建屋

發展商繼續向新界西北農地埋手發展。裕景興業或相關人士近日向城規會申請，就其持有的元朗錦田錦上路靠近田心新村的地皮改變土地用途，把「農業」及「鄉村式發展」地帶改劃為「住宅（丙類）」地帶。
城規會文件顯示，該地佔地30.2萬方呎，以地積比0.8倍發展，總樓面面積約24.8萬方呎，計劃建5幢3層高的分層住宅，及1幢3層高會所，料提供553個住宅單位。按其初步發展大綱，相信與洪水橋尚築相若，即1層逾30伙單位。申請人認為，項目符合元朗錦田南及八鄉區土地用途檢討的規劃意向，此申請可加快實施該地區的長遠規劃意向，提供低密度住宅發展等。

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