茵翠豪庭

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(東方)20大屋苑估價全線飆

踏入二○一八年，香港樓市未有受到息口有機會趨升的影響，樓價升勢加劇，銀行估值同告癲升。本報追蹤20個主要屋苑單位，首季至今估價全面報升，鰂魚涌指標屋苑太古城及康怡花園升幅均逾一成最癲。而近月沙田市中心屋苑呎價頻頻破頂，帶動區內沙田中心估價亦升逾半成。

上述的20個屋苑單位之中，佔9個、即是45%的單位於首季銀行網上估值，錄得達至半成以上的升幅。太古城順安閣低層戶，單位實用面積約580方呎，間隔屬於兩房設計，去年底於滙豐銀行的網上估值只是918萬元，截至本月中，該單位的估值已經突破千萬元，上升至1,041萬元，期內升123萬元，漲幅為13.4%，實用呎價約17,948元。

至於康怡花園E座中層兩房戶，單位實用面積約524方呎，期內估價亦升11.9%至849萬元。

中原張光耀表示，太古城二月份平均呎價上升至20,022元，創下屋苑歷史新高，按月上升約11%，反映樓價急升，現時太古城仍然有約260至270個二手放盤，入場費約850萬元起。據了解，該屋苑本月暫時錄得約13宗買賣，平均實用呎價約21,000元。

映灣園入場費650萬起
有地產代理指出，康怡花園本月錄得約11宗二手買賣，平均實用呎價16,900元，與二月全月僅錄得的兩宗相比，交投明顯上升，預料是因為購買力累積之後釋放所帶動，現時康怡花園的入場費一般為800萬元起。

至於同為傳統藍籌屋苑的東涌映灣園，首季估價的表現同樣突出，屋苑3座中層戶，單位實用面積約494方呎，估價亦上升58萬元，升幅約9.3%，最新為684萬元，實用呎價約13,846元。美聯物業黎景南表示，該屋苑的入場費由一月時僅約600萬元，上升至現時由約650萬元起，升幅約8.3%。三月份暫錄得約9宗成交。

另外，上車盤方面，沙田偉華中心近期實用呎價最高上升至超過1.9萬元，連帶附近屋苑的做價亦同步上升，其中沙田中心佳寧大廈低層單位，去年底的估價為455萬元，現時已經上升至478萬元，升幅約5.1%。

美聯物業陳國良指出，沙田中心盤源稀少，屋苑現時僅餘下5個二手放盤，當中更只有一個低層單位可以睇樓，比較難吸引用家入市，以致本月暫仍未聞錄得成交，現時屋苑入場費上升至520萬元。
美孚新邨僅漲1.6%跑輸
沙田市中心7個屋苑本月亦只合共錄得10宗二手買賣，在樓價急升的情況之下，區內只有好運中心及希爾頓中心有叫價低於480萬元的二手放盤。

事實上，整批統計屋苑之中，首季只有3個屋苑的估價升幅不足2%，其中荔枝角美孚新邨百老滙街68號高層單位，以及海怡半島2座高層單位，期內估價同上升約1.6%，分別為1,191萬元與898萬元。至於沙田第一城16座高層單位亦只上升1.9%至545萬元。

學者料樓價升幅遜去年
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，今年香港整體樓價仍會上升，但期間會出現波幅，而升幅亦將不及去年。

他補充，香港土地供應有限，需求未見減少，不少人認為現時樓價高企，所以仍未入市，市場遂累積不少購買力；同時，經濟穩定增長，購買力亦會有所增加，加上業主持貨力強，不願意平價沽貨，買家唯有高價入市，所以預期樓價將不會回落。

(東方)灝景灣盈翠兩房樓價衝破九百萬

樓價急升，青衣兩房單位樓價連環破9球，其中灝景灣兩房海景戶，「象徵式」減價約1萬元售出，實用呎價更超過1.82萬元，創屋苑呎價新高紀錄。
中原朱偉雄表示，灝景灣10座高層B室，單位實用面積499方呎，望海景，開價910萬元，終以908.8萬元獲承接，創屋苑兩房新高，實用呎價18,212元，更創下屋苑歷史新高。

首置客718萬購怡心園
美聯梁文楓稱，同區盈翠半島8座中層F室，實用面積523方呎，亦以909萬元轉手，實用呎價17,380元，新買家原為租客，半小時內被反價兩次，仍追價31萬元入市。據了解，青衣區過去兩日錄約12宗二手買賣。

將軍澳連錄高價。中原伍錦基表示，同區新都城2期9座高層C室，實用面積363方呎，去年四月放盤叫價650萬元，反價至655萬元易手，實用呎價18,044元創屋苑新高。世紀21將軍澳魏仕良指出，同區怡心園5座極高層D室，外區首置客718萬元承接，創同類三房單位新高，成交實用呎價11,947元。

偉景花園車位賣108萬
萬怡置業龍超君表示，屯門茵翠豪庭地下連花園特色戶，以860萬元新高價沽出，實用呎價10,591元。祥益胡志偉指出，同區豫豐花園1座高層B室，成交價510萬元，屬屋苑兩房單位樓價首破5球，實用呎價11,333元。他又指出，同區偉景花園車位再度破頂，屋苑地下單號車位，以108.8萬元轉手。

(東方)十大屋苑交投旺兩日18刁增倍半

新盤銷情撻着二手市，刺激交投增加。代理行稱，十大藍籌屋苑過去周末兩日錄約18宗買賣，按周急升1.57倍，並創七個周末新高。

中原表示，十大屋苑剛過去的周六、日所錄得二手買賣，較對上一周同期僅錄7宗，大幅增加11宗，當中兩個上車屋苑沙田第一城及天水圍嘉湖山莊各錄4宗最多。中原伍耀祖稱，嘉湖山莊樓價升勢持續，過去兩日成交的平均實用呎價升至1.02萬元。

第一城細戶呎價$18257
沙田第一城細單位樓價再升。美聯黃錦翰稱，屋苑41座高層H室，實用面積304方呎，以555萬元售出，實用呎價18,257元，創同類面積標準戶新高。

細價屋苑交投升勢顯著。世紀21奇豐黎樹森稱，粉嶺二手屋苑剛過去七日連錄16宗買賣，佔一半為牽晴間成交，包括12座低層B室，實用面積634方呎，售價760萬元，實用呎價11,987元，過去兩日全區錄至少5宗二手買賣。

荃中五小時速售418萬
美聯鍾家豪表示，荃灣中心兩日錄3宗買賣，放盤快速被吸納，屋苑14座中低層一個實用面積324方呎單位，放盤四日，減價5萬元，至460萬元沽出，成交實用呎價14,198元，屬同類新高；另12座低層同面積單位，放盤五小時，無樓睇仍售418萬元。

買家回流將軍澳二手市，全區兩日錄至少13宗二手買賣。美聯林志堅指出，同區天晉II的5A座中層B室，以1,500萬元獲承接，實用呎價17,794元。

(東方)地產速報一覽

中原表示，青衣美景花園9座中層F室銀主盤，實用面積434方呎，兩房間隔，以510萬元市價沽出，實用呎價11,751元。據悉，原業主○七年七月以113萬元買入，單位升值3.5倍。

美聯李杏儀稱，荃灣麗城花園3期3座極低層B室，實用面積約742方呎，獲區內客以約700萬元承接，實用呎價約9,434元。資料顯示，原業主於一○年九月以約308萬元購入，逾七年帳面獲利約392萬元，升值近1.3倍。

世紀21北山嚴智贇稱，北角城市花園3座低層D室，實用面積792方呎，獲區外換樓客以1,200萬元承接，實用呎價15,152元。據了解，原業主一五年二月購入，當時作價918萬元，持貨三年，剛滿辣招期後沽出，帳面獲利282萬元，升值約31%。

永義國際(01218)公布，旗下合作發展的何文田喇沙利道項目，以作價9.2億元售出，實用呎價約2.8萬元。物業將發展為一幢17層高住宅大樓，並設地下室，總實用面積約32,817方呎。該住宅大樓提供78伙。

祥益指，有屯門區買家沽出原本居住的單位後，隨即買入同區居屋兆康苑P座高層3室，實用面積548方呎，三房間隔，以542萬元自由市場價成交，實用呎價9,891元，屬市價。原業主於一一年以約215萬元購入單位。

(蘋果)儲局本周加息機會高

預測會否預示全年加息次數上升。鮑威爾言論成焦點，儲局一連兩日的議息會議將於本港時間周四凌晨結束，利率期貨市場顯示有82%機會加息0.25厘，使聯邦基金利率由現時的1.25至1.5厘，升至1.5至1.75厘。

美銀美林認為，鮑威爾會向鷹派方向小步前進；法巴料鮑威爾將暗示美國經濟由「逆風」正轉為「順風」，並重申儲局會在避免經濟過熱與通脹達標兩者間取得平衡。

另外，儲局官員在去年12月的會議上預測全年加息三次，惟部份大行如法巴及高盛料最終全年加息四次，巴克萊則指官員要到6月會議，才會將加息次數預測由原來的三次上調至四次。巴克萊與法巴又認為，官員會上調對美國經濟增長、通脹及就業之預測。

另外，瑞信首席投資總監Michael Strobaek指現時仍是牛市，指「無持有足夠股票比重是最大錯誤」，即使有投資者因參與了今趟牛市升浪而要鎖定部份利潤，他們的投資組合仍需要一些風險。他睇好新興市場與歐元區股票，科技股亦是其心水。

(星島)財爺：賣地項目擬加條款建安老院

財政司司長陳茂波昨日表示，計畫在批地或賣地項目中加入條款，規定私人發展商須在項目中興建安老院舍，而港府在興建公營房屋時，亦會盡可能加入安老設施空間，做到安老宿位「寸土必爭」。他又指，已經在《預算案》推出多項措施，包括調高醫療券累積的上限、為私營安老院舍提供外展和醫生到診服務等，照顧長者需要。

陳茂波昨日在網誌表示，留意到市民對資助安老宿位的訴求，但他指政府在增加資助安老宿位面對的瓶頸，不在於金錢資源，而是土地資源緊絀及規劃時間太長。對於如何突破瓶頸，陳茂波指，政府會在適當的批地或賣地項目中加入條款，規定發展商須在發展項目內興建安老院舍，而現時元朗和屯門已有兩個進行中的例子。

陳茂波說，政府對老人政策非常關心，除了興建資助老人院舍外，《預算案》亦預留資源為私營安老院舍提供專業團隊外展和醫生到診服務，又指政府會把現時推行的大腸癌篩查先導計畫恆常化，並逐步將計畫擴展到五十至七十五歲人士，以及早識別患者和高危人士。此外，港府會將長者醫療券累積上限，由四千元提高到五千元，同時會為所有合資格的長者，提供額外一千元的醫療券金額。

陳茂波提到，社區發展及規劃須兼顧人口老化，為促進市民特別是一眾「老友記」享受健康生活，政府正積極制訂藍圖，希望在十八區設立地區康健中心，並在《預算案》預留資源，明年第三季在葵青區設立首間地區康健中心，並逐步擴展至全港十八區，期望透過「基層醫療服務」的方式，做好預防疾病的工作。

此外，陳茂波昨日在港台節目《給香港的信》表示，創新科技亦是港府發展多元化經濟的核心，今次《預算案》已經預留了五百億作創科發展，其中二百億會用於發展第一期港深創新科技園，打造該科技園成為香港的創科中心，亦會預留一百億建設醫療科技和人工智能創新平台，吸引更多著名科研機構來港。他強調，政府的策略不是主力興建基建等「硬件」，而是要吸引各地人才來港，以使創科項目成功發展。

(星島)新盤兩日穩沽220伙家庭客源主導

因應大型新盤推售，過去兩天共錄約220宗一手成交，並以家庭用家客源主導，交投量雖未及前周勇銳，惟仍屬相當不俗成績；當中最受矚目的將軍澳日出康城MALIBU，於上周六第4度即日沽清加推單位，發展商隨即打鐵趁熱，加推160伙應市，折實平均呎價15866元，較首批平均呎價累積調高逾一成。

屬財政預算案後首個開售新盤的MALIBU，開售以來連錄熱銷，帶動新盤銷情持續熱烈，會德豐地產常務董事黃光耀表示，該盤新近加推160伙應市，當中157伙為首度登場的1座單位，折實平均呎價15866元，若比較同類單位，屬輕微加價2%，料日後加推，將再有5%以上加價空間。

黃光耀指，今張價單面積由442至804方呎，定價計平均呎價約20210元，訂價售價由877.3萬至1803.2萬元，折實售價由688.7萬至1415.6萬元，該批單位訂價市值18.6億元。翻查資料，若與首批價單折實均價14347元比較，今張價單累積加價逾一成。

就是次銷售安排，黃光耀指，新推出的單位原本打算於稍後時間分階段推出，惟因應市場需求持續，向隅客眾多，因此決定加快推售步伐，今批單位有機會沿用大手客優先揀樓。另外，項目尚有不同類型單位，包括部分優質特色單位，有機會於周內以招標形式推出，現時已約有10組客有興趣；1座亦設有4房單位，料於稍後時間推出。

對於該盤3座7樓C室，出現交易未有進展的情況，問及會否重新推出，黃光耀指，視乎客戶最後決定，屬個別問題，暫時未有定案。

回顧該盤銷情，該盤過去兩日共售出320伙，套現27.6億元，令項目一周內共沽出1070伙，套現91.6億元，創該集團新高紀錄，亦是今年新盤銷情最多的項目。

會德豐助理總經理楊偉銘表示，在過去4輪銷售中，60%買家來自將軍澳及九龍東；25歲至35歲佔近40%，可見該盤適合年輕客入市，並60%採用首置置業付款計畫。大手買家近100組，購入單位約200伙，當中有約90組客，每組購入2伙單位，以家庭客及投資者為主。

因應大型新盤推售，過去兩天新盤共錄約220宗成交，雖按周下跌約7成，惟仍屬相當不俗的成績，包括九建薄扶林新盤63Pokfulam，兩日內連沽10伙，以及宏安旗下大圍新盤薈蕎，兩日連沽6伙等。此外，多個餘貨盤加大銷售力度，並連錄成交，包括長實馬鞍山星漣海、恒基粉嶺高爾夫．御苑、銅鑼灣雋琚等均錄成交。

(星島)百大屋苑交投低位彈升

綜合代理行數據顯示，過去2日百大屋苑錄約28宗買賣，較上周約11宗成交，按周升逾1.5倍。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，將軍澳新盤熱賣，帶動市場氣氛，二手向隅客回流，令二手交投氣氛升溫。美聯住宅部行政總裁布少明表示，在新一輪新盤潮前，部分購買力重投二手，刺激交投。利嘉閣總裁廖偉強表示，即使本周美國聯儲局落實再度加息，在高漲的入市情緒及市場早有預期下，料無礙買家入市意欲，對整體樓市影響輕微。

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(星島)偉景車位108萬沽破紀錄

樓價飆升，連帶車位造價亦向好，屯門偉景花園車位新近以108.8萬元易手，2個月內再度破頂。祥益營業董事胡志偉表示，成交為偉景花園地下單號車位，以108.8萬元售出，再創屋苑車位新高價，打破今年1月由屋苑地下車位以105萬元成交的最高紀錄，並再上推3.6%。原業主於2012年以約24.6萬元購入，持貨約6年，獲利84.2萬元，升值3.4倍。

(星島)431呎細戶需求增租金按年升8%

樓價「愈升愈有」，惟最新數據顯示，租金指數在連升13個月後首度回落，本報綜合過去1年各類單位租金表現，顯示面積類型愈大，租金升幅呈放緩之勢，其中431方呎以下細單位，升幅跑贏大市，按年升8%，遠遠帶先1722方呎以上大戶；業內人士料，細單位租盤市場需求強，隨着多個地區落成新盤增加，有助帶動區內租賃交投，並令租價升幅回穩。

據差估署最新資料，1月住宅租金指數報186.5點，按月微跌0.3%，連升13個月後首度回落，惟綜合過去1年各區租金的表現，絕大部份屋苑的租金表現亦錄上升。

本報綜合過去1年各類單位租金表現，發現1075方呎以下的中細價單位，租金按年升幅達6.4%，相比下1076方呎或以上的豪宅戶，按年升幅僅約3.5%，可見細單位租金升幅較明顯。若再作細分，其中431方呎以下A型戶，按年上升8%、432至752方呎B型單位升幅5.8%、753至1075方呎C型戶升幅4.5%，至於1076至1721方呎D型大單位亦有約4.4%升幅，1722方呎以上E型單位，升幅卻只有1.8%。

若以各區劃分，過去一年亦以新界的租金較「穩陣」，各類型的單位均最少有9%升幅，而港島區，雖有個別戶型的租金表現相當搶鏡，但仍有部份戶型錄跌幅。以面積1076至1721方呎的D類單位為例，租金按年下跌7%。

九龍豪宅的升幅亦相當搶鏡，當中逾1772方呎以上的大單位，按年累升達6成，而面積1076至1721方呎的D類單位，租金按年亦有19.6%升幅。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國指，400多方呎單位剛性需求殷切，加上此類單位買家多作自用，買樓收租情況較少，限制供應，支撐此類單位租金，故未有錄大跌幅。他預期，租金今年將平穩發展，窄幅上落，下跌只是季節性問題，不相信租金會持續下跌至某一水平才靠穩，而按面積劃分，小型單位租金將表現最好，最差料為大型單位。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，最近差估署租金指數下跌主要原因是，上年新盤供應多，而這些樓盤陸續入伙後，推高了租盤供應，因而拉低租金，惟他表示，2018年一手新供應會相對較少，相信租金跌幅不會持續大久。

至於四百多方呎或以下單位租金跌幅最小，他指此類單位租務需求為最基本的居住剛性需求，故租金堅挺。另外，新界區租金表現突出，相信是租住剛須從租金較高的港島及九龍市區流向租金較為相宜的新界區，支撐區內租金。

他預期，整體租金指數將有機會下跌半成左右，之後將平穩發展，而按單位類型劃分，753方呎以下單位租金將會相對穩定，而753方呎至1700多方呎單位租金或會較為波動。

(明報)天水圍栢慧均呎1.14萬創紀錄

天水圍除老牌上車屋苑嘉湖山莊外，區內亦有近年新晉屋苑栢慧豪園1及2期。隨着樓市升溫，該屋苑做價亦持續上升，本月截至上周四（15日）、即半個月暫錄5宗成交，平均實呎約1.14萬元，暫為屋苑按月新高。

栢慧豪園1及2期本月屢錄新高成交，推高屋苑本月平均呎價水平，其中位於栢慧豪園一個4房戶成交價直逼千萬元，貴絕天水圍分層單位。中原副區域營業經理伍耀祖表示，栢慧豪園1座高層E室於上周易手，實用面積832方呎，4房套房加多用途房間隔，近期以990萬元易手，實呎11899元，成交價除創屋苑新高外，亦貴絕區內分層單位。原業主於2007年9月以374萬元購入單位，持貨約11年，帳面獲利616萬元或1.65倍。

尚築迷你戶實貴絕元朗

此外，元朗洪水橋尚築一伙實用不足200方呎的迷你戶，以實呎直逼2萬元易手，除創元朗二手屋苑呎價新高外，呎價亦直逼太古城價。

土地註冊處資料顯示，尚築地下單號特色戶，實用191方呎，另連71方呎花園，上月以372.8萬元易手，實呎19518元。原業主2015年6月以289.92萬元買入，持貨不足3年，須付10%SSD額印稅（即約37.28萬元），扣除稅款後帳面仍獲利45.6萬元或16%。　

河畔實呎直逼2萬沙田上車盤新高

沙田上車盤河畔花園亦錄得破頂成交，中原地副分區營業經理招錦昌表示，河畔花園C座中層08室新近易手，單位實用242方呎，屬2房間隔、享河景，原業主開價480萬元，放盤不足1周，以475萬元的同類單位新高價易手，實呎19628元，創屋苑新高紀錄外，料亦屬沙田上車盤單位最貴呎價。原業主於2012年以266萬元購入，持貨5年多，帳面獲利209萬元離場，單位升值79%。

市區上車盤亦連環破頂，其中九龍灣得寶花園2房戶首見600萬元。市場消息指，九龍灣得寶花園D座高層5室，實用381方呎，2房間隔，新近以600萬元易手，實呎15748元，成交價創屋苑新高。原業主2010年以206萬元買入，持貨8年，帳面獲利394萬元或2倍。

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