南浪海灣

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(東方)公屋轉綠置居團體轟剝削基層

房屋委員會今年初通過將綠置居計劃恒常化，有關注基層住屋的團體昨到深水埗一個地盤工地請願，抗議政府意圖將東京街項目轉作綠置居，剝削基層盡快上公屋的機會。有輪候公屋六年多的市民直言，對政府的施政感到非常憤怒。

房委會資助房屋小組上月討論將明年底落成的深水埗東京街第一期項目，約二千五百個公屋單位轉作綠置居出售。全港基層爭取住屋權益聯會一行廿多人昨到工地請願，手持「公屋不能賣、還我公屋資源」等橫額，並上演街頭劇，批評政府欺騙市民綠置居可加快公屋流轉。

逾六年未上樓對施政感憤怒
聯會成員李金強輪候公屋六年多，一直與太太及兩名兒子居於深水埗一個一百呎單位，月租約三千六百多元，任職廚房的李月薪約一萬六千元，他指，雖然生活上有在職家庭津貼等幫補，但住屋問題多年未解決，對政府將公屋單位轉作綠置居感非常憤怒。

聯會批評，現時輪候公屋的市民達廿八萬人，公屋供應不足令市民上車無期，但政府仍將興建公屋用地，轉為綠置居，變相減少公屋單位供應量，綠置居更不能如公屋般流轉，基層市民上車難上加難，形容是「乞兒兜度搶飯食」。

(東方)公屋癲價呎嗌逾2萬

樓價升勢與負擔能力脫節，原是港人最後上車希望的自由市場公屋，現時「四球」以下盤源亦所剩無幾。本報統計全港約30個主要公屋，同類放盤僅餘下約42個。部分納米戶叫價驚人，黃大仙鳳德邨有單位每方呎嗌逾兩萬元，挑戰同類市場全港最貴。

公屋在剛性需求帶動下，樓價持續被推高。上述屋邨中，目前有約114個已補價放盤單位，而最多可承做九成樓按的400萬元或以下盤源，只佔約36%。

屯門區同類細價放盤佔約30個已屬最多，其餘地區盤量均為「個位數」，馬鞍山、大埔及青衣等更已絕迹。

祥益地產表示，目前樓價屢創新高，吸引公屋業主放售單位，屯門良景邨、山景邨、建生邨及田景邨共4個屋苑，現時自由市場有約75個放盤，叫價225萬元起，當中400萬元或以下放盤比例僅佔約40%，較去年佔約57%明顯減少。

良景邨呎售萬四新高
該行續稱，屯門區現時部分屋邨單位放盤價高逾700萬元，如良景邨良賢樓一個實用面積531方呎單位，叫價達777萬元，實用呎價達14,633元。而目前同區樓價最貴公屋為建生邨樂生樓低層戶，成交價約400萬元。

買家心態同樣進取，良景邨呎價剛升穿1.4萬元，貴絕全區公屋。中原劉月華表示，該屋邨售出的良偉樓高層25室，實用面積153方呎，自由市場成交價215萬元，實用呎價14,052元，三年升值約92%。資料顯示，是次成交較區內舊紀錄約1.25萬元高出約12.4%。

粉嶺公屋回報逾3厘
粉嶺公屋以細單位為主，所以市場現有的6個放盤，叫價均屬「四球」或以下。世紀21奇豐黎樹森表示，區內公屋租金回報率普遍高逾3厘，所以受收租投資者歡迎。現時叫價最高為祥華邨祥德樓中層戶，實用面積381方呎，以400萬元放售，實用呎價約10,499元。

市區公屋雖然仍有少量細價放盤，但全部為納米戶，意向呎價更媲美藍籌屋苑。富誠地產潘祖兒表示，未補價公屋樓價升勢強勁，加上補地價金額高，以致黃大仙公屋放盤量不多，東頭邨、鳳德邨、黃大仙下邨及竹園北邨等現時僅餘下7個已補價放盤。

他續稱，上述4個屋邨中，就只有面積約100餘方呎單位，叫價低於400萬元，如鳳德邨碧鳳樓中層戶，實用面積147方呎，叫價300萬元，實用呎價20,408元。據了解，目前全港呎價最貴的公屋為青衣長安邨安泊樓高層27室，單位實用面積150方呎，售價245萬元，實用呎價約16,333元，上述鳳德邨單位叫價較現紀錄高約25%。

專家估納米樓續破頂
世紀21聯誠謝寶昭稱，觀塘及藍田一帶的公屋，目前有5個已補價單位放售，當中翠屏北邨佔3個，包括翠梓樓中層戶，實用面積145方呎，連每月7,100元租約，叫價280萬元，實用呎價19,310元。雖然叫價超高，但租金回報率仍達3厘。

資深財經專家林一鳴稱，私人住宅樓價急升，但市民收入增幅卻追唔上，因而令二手細價公屋需求增加。雖然現時400萬元以下同類放盤，單位面積愈來愈細，甚至是納米戶，但相信該類單位呎價仍會繼續破頂。

(東方)新樓租盤增 (隻隻)寓萬元起

多個新盤入伙，市場陸續出現租務放盤。屯門(隻隻)寓目前已經有約30個租盤，低層開放式單位叫租最平約1萬元。深水埗海柏匯則有約13個放租盤，月租叫價約1.15萬元起。

海麗花園獲即睇即租
美聯梁浩文表示，(隻隻)寓現時最平租盤為一個北翼實用面積268方呎低層單位，意向實用呎租約37元。至於同屋苑高層南翼C室兩房單位，最近以約1.68萬元租出，以實用面積486方呎計，實用呎租約35元。

屯門區提供不少月租萬餘元租盤，故不乏捧場客。祥益地產李意銘稱，海麗花園2座中層E室兩房戶，實用面積457方呎，獲外區客以1.2萬元「即睇即租」，實用呎租約26元。

該行李啟昌稱，同區兆康苑K座低層7室，實用面積467方呎，間隔為兩房，以1.15萬元租出，實用呎租近25元。

海柏匯預租每呎63元
即將入伙的海柏匯已錄預租個案，香港置業馬漢偉指，屋苑高層B室海景戶，實用面積204方呎，獲租客以1.28萬元預租，呎租約63元屬理想。項目現時入場租盤為一個中層A室，面積同為204方呎，意向實用呎租約56元。

(蘋果)嵐山「劏房」呎價破兩萬三房每呎1.2萬　相差近七成

樓價癲升，新界山旮旯劏房也掀起搶購潮。大埔嵐山本月最新兩宗不足200方呎開放式成交，呎價連環升破2萬元，最癲一宗呎價高見2.1萬元，為新界東首次有上車盤呎價升見「2字頭」。

嵐山本月約11宗買賣中，不足200方呎的開放式佔7宗或逾六成，平均成交呎價高達19,242元，較不少市區屋苑還要高。
中原黃達雄表示，嵐山首宗呎價突破2萬元成交為8座高層A室，實用181方呎，剛以365萬元成交，呎價20,166元。賣方2015年1月向長實以159.9萬元買入單位，3年「SSD」辣招鬆綁沽貨，賬面即賺205.1萬元，升值近1.3倍。

貴絕新界東上車屋苑
另一宗成交更癲，為7座高層A室，實用180方呎，癲賣380萬元，呎價21,111元較舊紀錄再貴4.7%，貴絕新界東上車屋苑（二手市場），買家為上車用家。賣方2014年以194萬元一手買入，賺186萬元。

嵐山「劏房」與大單位呎價兩極化，如2座中層C室三房戶，實用746方呎，本月成交價886萬元，呎價僅11,877元。同一個屋苑，劏房呎價比三房貴近七成。黃達雄稱，嵐山現有約11個開放式放盤，最癲是8座高層A室，180方呎，叫價400萬元，呎價逾2.2萬元。

九龍灣上車三寶之一的得寶花園，一房首次升穿500萬元。消息指D座高層7室，實用282方呎，剛以504萬元成交，呎價17,872元，樓價創屋苑一房戶新高。同座樓上高層7室，同面積，去年11月只售451萬元，5個月後，樓下比樓上單位賣貴53萬元或12%。

沙田最少12宗破頂
本月以來，沙田最少12個屋苑出現破頂成交，其中金禧花園呎價首次升破1.9萬元，單位為2座低層B室兩房戶，成交價602萬元，呎價19,172元創屋苑新高。

中原湛志強稱，觀塘麗港城12座高層B室海景戶，實用522方呎，剛售830萬元，貴絕屋苑兩房戶。香港置業余柏表示，荔枝角美孚新邨蘭秀道15號高層J室，實用578方呎，剛以945萬元易手，創屋苑兩房新高。

(蘋果)陳家強：微調聯滙或增風險

美息升但港息追不貼，早前港元滙價終跌至7.85弱方兌換保證，金管局入市接走十年前流入過剩閒資。對於聯滙套戥功能是否太慢應宜作微調，或該局是否應更早出手理順港息，財經事務及庫務局前局長陳家強回應本報說，任何微調措施有利有弊，若該局太多干預市場，亦可能增加額外風險，面對資金過剩及美息實質水平始終算低的現實，他謂即使港息稍升，對樓市股市降溫亦未必好大幫助。

全球流動閒資依然充裕，他指「（香港）自己無辦法獨抗呢個（環球水浸）大形勢」，當前套息活動已令該局啟動聯滙機制的弱方兌換保證，「唔係好覺得（微調）個case好strong（意即無強烈需要）」。資金流出該局接錢，是聯滙機制下正常現象，但當有大型新股招股，他說「資金入返嚟（抽IPO）亦有可能」。

若加息小　樓股降溫微
因平安好醫生今起招股，加上月結鎖起短期資金，港元短息回升，套息盤即獲利回吐，上周五港滙續反彈至7.8440，1個月港元拆息定盤價為0.97厘，與美息差由最闊時的1.1厘收窄至93點子。

有意見指，若2015年底港息能隨美息加息時回升，或有助本地樓市降溫，當局可探討調節港滙強弱方兌換保證1,000點子空間，或增發外滙基金票據等措施。
陳家強表示，若收窄聯滙強弱保證範圍，金管局便要經常入市接盤，至於該局是否宜主動入市理順港息或增發票據，「索乾游資等到結餘唔會太多」，疏理港息太低未跟貼美息向上造成樓股飆升情況，他覺得任何微調措施都有利有弊，該局太多干預市場，亦可能引發多一種風險，畢竟市場資金多，美息仍低，「畀你（港息）升多50點子唔會好大幫助（降溫）」。

他謂資金流出該局接錢，是聯滙機制下正常現象，「接500幾億無乜好大件事」，去年該局兩度增發外滙基金票據已吸走結餘達800億元，外界對今輪入市可能過度反應及擔心而已。

立法會議員（金融界）兼中銀香港顧問陳振英亦指，資金早前由港元轉向美元，聯滙正發揮正常功能，看不到需要調整，金管局只能按機制辦事，息口則由市場需求決定。

行會成員兼金管局前總裁任志剛上周對本地報章表示，若2015年港息能隨美息慢慢上調，樓市或許「無咁癲」，當局可從雙向兌換保證範圍或其他措施理順港美息率關係。

(星島)新盤銷情慢熱兩日沽36伙

過去兩日新盤銷情慢熱，綜合市場消息統計，共錄約36宗成交，按周下跌約2成，當中較受矚目的，包括沙田薈蕎於過去2日連沽8伙。業內人士指，市場睇樓氣氛不俗，並以用家成主導，細單位承接力強，惟未有焦點大盤推出，新盤銷情較慢。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，中美貿易戰仍然持續，一定程度上影響了本地的樓市氣氛，加上近期沒有大型新盤項目推出，令市場缺乏焦點。然而，他相信待5月份更多大型新盤項目推出，市場焦點會重回一手市場。

宏安旗下沙田薈蕎於過去兩日錄不俗成績，連沽8伙，成交包括2翼高C02室，面積398方呎，定價814.9萬元，呎價約20475元。此外，2翼中層C03室，面積399方呎，定價792.9萬元，呎價約19872元。

恒基發展的西營盤翰林峰昨日亦連錄2宗成交，包括3座中層E室，面積359方呎，定價1011.7萬元，呎價約28181元，以及5座中層D室，面積230方呎，定價738.4萬元，呎價約32104元。

新世界瑧蓺過去一星期累售34伙，套現近3億元，其中過去2日累沽7伙，包括4伙兩房戶及3伙開放式戶，當中周日連錄2宗中層成交，消息指，成交包括15樓A室，面積462方呎，定價1624萬元，呎價約35152元；以及20樓B室，面積461方呎，定價1601.5萬元，呎價約34740元。

據悉，該盤開售至今累沽165伙，套現13.7億元，發展商近日亦公布最新銷售安排，推出10伙開放式戶於本周二發售。此外，系內清水灣新盤傲瀧，昨日亦連沽2伙，包括11座低層C室，面積1119方呎，定價2781.6萬元，呎價約24858元。

會德豐旗下將軍澳MALIBU於昨日亦錄成交，為1B座高層A室，面積804方呎，定價1877.3萬元，呎價約23350元。

信和旗下西貢逸瓏．海滙昨日亦錄成交，為2座高層H室，面積585方呎，定價990.8萬元，呎價約16937元。

雖過去兩日成交量不多，惟市場亦錄高價豪宅成交個案。新地發展的北角新盤海璇昨日錄成交，據成交記錄冊顯示，為1座8樓A室，面積1585方呎，4房間隔，以9935萬元易手，呎價約62681元，惟計及回贈及優惠後，呎價約52002元。

長實及帝國集團合作發展的馬頭角新盤君柏新錄成交，消息指，單位為2座低層A室，面積1624方呎，定價5309.9萬元，呎價約32696元。長實旗下海之戀·愛炫美等，於周末兩日亦連錄成交個案。

(星島)次季入伙盤近3000伙屯門荃灣成焦點

隨着近期樓價偏高，加上部分準買家選擇「買轉租」，帶動租務市場亦備受矚目，綜合市場資料顯示，第2季約有近3000個單位入伙，主要集中於屯門及荃灣區，業界認為，在新盤相繼入伙下，推動租盤數量增加，令部分供應量較多的地區，短時間內租金受壓，但相反單位卻「有價講」，加上間隔類型各適其適，料將掀起一股預租熱。

資料顯示，第2季將有6個新盤入伙，涉及約2952伙，主要集中於新界區，分布於屯門、荃灣、馬鞍山及西貢等地區。美聯住宅部行政總裁布少明指出，接連有新盤入伙，自然令市場上的租盤數量急增，同時，因不少業主打算盡快租出手頭單位，亦會稍為擴闊議幅，若該區供應量充足，短期內將為區內租價帶來一定壓力。

但相反因業主急於租出，往往願意減價放租，加上租盤量充足，租客自然可慢慢挑選心水單位，再加上物業配套簇新，自然成市場承租首選，往往掀起預租熱。

布氏再指，由於本季的入伙新盤，主要集中於新界區，其租金水平相對較市區樓低，相信將吸引其本區客，亦會有外區人士，跨區承租，加上目前樓價偏高下，部分準買家選擇先行租樓，令租賃需求仍殷切，可望帶來預租熱。

其中將於季內入伙的新盤中，就包括屯門寓，美聯營業經理周志偉指出，近日該盤正陸續收樓，該盤現時約有24個放租盤，平均叫租35元，而近日亦錄得兩宗租務個案，其中，為南翼高層C室，面積486方呎，2房間隔，以16800元承租，呎租為34.6元；此外，北翼中層C單位，面積388方呎，1房間隔，以13000元承租，呎租約33.5元。周氏續指出，現時業主普遍叫租價稍偏軟，一般願意提供約3%至5%的議價空間，目前項目開放式單位入場租金約1.1萬元，而1房及2房的入場租金分別為1.3萬及1.6萬元。

而另一方面，會德豐地產旗下何文田ONE HOMANTIN，將於5月入伙，美聯營業經理葛子俊，現時該盤於市場上約有9伙放租盤，叫租介乎2.5至2.9萬元，平均呎租約50元，而入場單位3座低層E室，面積513方呎，2房間隔，叫租2.5萬元。

至於荃灣海之戀同樣於第二季入伙，提供970伙，屬季內規模最大的入伙盤，中原副分區營業經理陳文杰稱，由於業主以用家主導，故現時於市場上的預租盤並不多，市場上的放租盤僅為4伙，為2房單位，面積512方呎，叫租約2.6萬元，呎租約50元，估計項目正式入伙後，租客主要為區內分支家庭，以及鄰近地區的分支家庭。

(明報)南浪海灣平均實呎首破1.2萬

新地屯門御半山開售在即，截至本月19日，同區樓齡近18年的南浪海灣暫錄5宗成交，平均實呎按月升近1.8%至12010元，實呎首破1.2萬元水平，創屋苑平均實呎新高紀錄。

中原高級分行經理蔡偉傑表示，南浪海灣向來交投淡靜，本月暫錄5宗成交，尚算活躍。最近一宗成交為5座中層D室，實用面積522方呎﹙建築709方呎﹚，2房間隔，望內園景，以600萬元易手，折合實呎11494元。原業主於2013年8月以392萬元購入，帳面獲利205萬元，5年升值53%。蔡續指，南浪海灣鄰近輕鐵站，且是區內罕有入場單位低於600萬元的大型屋苑，故近期買家加快入市步伐。不過，項目現時僅有約20個二手放盤，入場單位為一個實用面積512方呎的2房戶，叫價598萬元，實呎叫價11680元。租務方面，屋苑現時僅有3個放租盤，入場月租約1.5萬元。

海富苑實呎1.8萬全港居屋王

其他二手成交方面，在新一批居屋截止申請後，多個居屋屋苑錄得新高價成交，家天下分行經理黎振傑表示，旺角海富苑海寧閣高層1 室，屬實用面積212方呎開放式戶，以388萬元（已補地價）易手，實呎18302元，呎價膺全港居屋王。以原業主2009年底購入價100 萬元（已補地價）計，單位近9年升值288 萬元或近2.9倍。

天水圍天麗苑高層10室，實用面積212方呎，以290萬元﹙已補地價﹚售出，實呎13679元，不但打破屋苑新高，更貴過區內私人屋苑呎價，貴絕區內，較屋苑去年底12559元舊紀錄高出近一成。

同區嘉湖山莊麗湖居4座低層E室，實用面積446方呎，以536萬元成交，實呎12018元，呎價創屋苑標準戶新高紀錄。原業主2010年以141萬元買入，帳面獲利395萬元，8年升值2.8倍。

黃埔新邨實呎逼1.9萬破頂

紅磡黃埔新邨錄得雙破頂成交，中原分行經理袁顯岸表示，黃埔新邨樂富樓高層2室，實用面積323方呎，2房間隔，以610萬元易手，實呎18885元，除成交價創屋苑同類新高外，呎價更創屋苑新高紀錄。原業主於1999年12月以128 萬元買入，持貨近19年帳面獲利482萬元或3.8倍。

油塘Peninsula East錄首宗二手成交，為2座高層D室，以1,325萬元易手，呎價15,160元。賣方2015年以一手價918.1萬元買入，三年升值44%。
另中原及美聯統計的十大屋苑，過去周六及日分別僅錄13及12宗成交，按周跌31%及20%。

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