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近年來，傳媒經常報導大陸客為推高樓價的其中主要原因。究竟實情足否這樣？這倒是一個值得研究的課題，尤其在立法會將表決3D辣招的前夕。筆者認為有必要研究自BSD公佈後，縮減大陸或者其他境外買家的比例，能否對樓價起冷卻作用。
簡單來說，BSD向非香港居民的境外個人買家及公司買家在買入住宅時徵收多15%印花稅，生效日期為2012年10月27日起，惟此稅直至今天尚未正式立法。如果政府決定出招打擊境外買家來港買樓，無可避免地必須同時封殺公司名義買入物業的渠道。否則，政府一邊打擊境外個人買家在港置業，另一邊卻有境外人以公司名義、甚至以公司股權信託形式間接地替境外人士代持物業，這樣便無法有效打擊外地人來港置業。所以，政府如果要打擊境外客，必須同時一拼打埋公司客，我想這應是政府推出BSD前的理念。
開始前，其實中原地產網頁內有個內地個人買家季度統計，以成交金額及宗數計算，去分析內地個人買家於一手、二手及整體市場所佔之比率。若果將有過去幾年內地買家於二手市場所佔之比率，與中原指數比較，將有一些頗為有趣的發現。
分析方法及局限
中原地產研究部於2007年第一季起，以成交金額及宗數計算，去統計內地個人買家於一手、二手及整體市場所佔之比率。由於CCL只反映二手市場主要屋苑之價格走勢，為了避免錯誤進行 “apple-to-orange” 的分析，筆者只會將內地個人買家於二手市場所佔之比率與期間的 CCL走趨，再加入當時影嚮樓市的事情，從而進行分析及比較。
中原地產研究部抽取個案的準則如下：
? 整體一手與二手私人住宅不包括公屋、居屋及夾屋；
? 對已知買家資料的買賣登記進行統計；
? 內地買家只限於個人，不包括公司；
? 內地買家是以漢語拼音名字為準；
如想知道調查的詳細準則，可自行到中原網頁參閱有關研究文章。
同時，這個分析只集中看二手市場，因為以2012年成交量看，一手住宅只佔整體住宅成交的比例約為1/6（來源：http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate4.aspx?id=45729），之前的年份一手成交所佔比例應更少。此外，由於一手住宅沒有一個統一的價格指數，以及一手樓盤價格分野很大，尤其政府出招前，一手樓盤經常能以2 - 3成溢價賣出，這會使到較難做到一手市場的對比分析。因此，本文只集中看二手市場的情況。不過，我會把內地買家於一手市場所佔比例的數據放在附註一，供大家參考。
此外，BSD 同時打擊公司名義買入物業。但有關數據只有年度的數字，數據提供方面沒有明細的原始數據，較難分析。所以我只會在附註二約略交代目前情況。
發現及結果
圖一為內地個人二手買家所佔的比例與 CCL 的趨勢圖，覆蓋時期由2007年第1季至2013年第2季，合共26個季度，詳細季度數據放在附註一。
? 深紫色線為 CCL (左軸)；
? 紅色線為按金額計，內地個人二手買家所佔的比例 (右軸) ；
? 綠色線為按成交宗數計，內地個人二手買家所佔的比例 (右軸) ；
從圖一，得出以下發現及結果：
<1> 「按金額計」的比例 > 「按成交宗數計」的比例
自有關內地客數據開始被統計以來，「按金額計」的內地個人二手買家所佔比例一直高於「按成交宗數計」的比例。
這代表內地買家人數較少，但卻佔較高的成交金額。舉例說，2011年第4季，內地買家佔二手成交宗數為10.1%，但有關二手成交金額卻佔15.2%，即表示內地買家買入物業的價值較本地人為高。
<2> 2007年3月至2011年6月（圖一內"A"）
在這段時間內，內地個人二手買家所佔的比例與 CCL 都是同步上升。按成交金額計，內地個人二手買家的比例由2007年第一季的約4% 升至2011年第2季的13.1%。雖然有關比率期內大幅上升，但內地買家仍只佔整體成交的小部份。
<3> 圖一內 "A - B" 的時段
由於樓價持續上升，政府於2011年6月末（圖一內"A"）推出一系列的措施調控樓價，包括但不限於以下：
? 加2厘的壓力測試（加息2厘後，供樓金額不得超過月入6成）；
? 金管局第二次收緊600萬以上物業的按揭成數（600 - 700萬借7成，但按揭金額不得超過420萬；700 - 1,000萬物業只借6成，但貸款額不得500萬）；
? 於2011年4月起暫停H+0.7%的按揭計劃，其後逐漸提高按揭利率由2011年4月最低的1厘，調升至2011年末最高的2.6 - 2.7厘；
? 收緊收入非來自香港之按揭申請人的按揭成數；
? 以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，且不經壓力測試的情況下，最高按揭成數下調至3成；
在上述措施下， CCL由2011年6月末（圖一內"A"）的99點輾轉下跌至2012年1月末（圖一內"B"）的94.47點。其中，有一點是好有趣的，此段時間CCL 的表現是比較呆滯地下跌，但是，內地個人二手買家所佔的比例（按金額計）反而不斷上升，半年間由10% 反覆上升至15%。這很大程度上，反映國內人好似不能拓得起該段期間的樓價，儘管大陸人入市的比例大幅增加，二手樓價仍然錄得輕微下跌。
<4> 圖一內 "B - C" 的時段
CCL 由2012年1月末（圖一內"B"）的94.47， 急速上升至2012年10月末（圖一內"C"）BSD公佈前的 114.35，8個月內CCL 上升21%，主要原因，於2012年年初銀行逐漸調低按揭利率由2.6%至2.15%（P按），H按低至H+1.7%（約1.9%），刺激置家入市。但是，內地個人二手買家所佔的比例 (按金額計) 由2011年Q4高位的15.2%下跌至2012年Q3的10.6%，這好可能與人民幣暫緩升值有關。樓價上升，但國內人的入市比例卻下跌，反映本地購買力才是樓價上升的主要原因。
<5> 圖一內 "C - D" 的時段
2012年10月末（圖一內"C"），政府宣佈向境外買家徵收 15% BSD，國內人的入市比例隨後急速下跌約一半至5.9%，但 CCL 卻由2012年10月末（圖一內"C"）的114.35再急速升至2013年3月末（圖一內"D"）的123.01。BSD 實施後，CCL半年內上升7.6%，但國內人的入市比例卻大幅下跌一半。這是另一不能否定的鐵証，去証明樓價上升的動力是來自本地的購買力。
<6> 2013年3月末（圖一內"D"）之後
由2013年3 - 6月期間，CCL 於118 - 121點水準牛皮，內地買家所佔的比例仍在低水準。但是，卻出現一個從未發生的現象，內地買家的成交宗數比率由4.1%升至4.9%，但成交金額的比率卻由6%跌至5.4%。
這反映內地買家在實施BSD後，漸漸適應BSD且開始流向低價的物業，這可能因為買低價物業所涉及的稅款較低有關。目前，香港最缺乏、需求最大、空置最少的單位為上車盤及基層集中區域內的細單位。但是，BSD實施後，反把這班「豪」客由空置較多的中上價樓市場，趕至香港需求最殷切的基層單位市場。究竟BSD 的實施是否真的能幫到政府想幫助的人呢？還是政府反而幫倒忙。
不過，這個趨勢只是剛剛發生，是否持續則須有待觀察。
結論
總結而言，為何 BSD 無效去調控及冷卻樓市？答案十分清楚，因為樓價上升的主要原因是本地強勁的購買力。不過，BSD也有另一作用，就是用來平息民憤，及讓普羅市民知道本地人有強勁的需求及現有供應不足。不過，BSD 對冷卻樓價是豪無任何實質作用。
香港由於法制健全，私有產權有良好的保障，優良的教育及醫療制度，產品有良好的信譽。這些因素驅使一些有財力、高素質的國內客來港置業及定居。他們來港置業可以帶動一連串經濟活動，帶動經濟繁榮，促進就業。政府要做的事就是要確保有足夠土地供應，以滿足各方內外需求、發展需要。畢竟，香港既無天然資源、博彩業這些好像印銀紙的行業支持，其他行業如旅遊、金融等亦好似漸走到樽頸位置。在未找到一條比地產更好的出路，且面對龐大的社會福利需求下，以BSD來封殺外來水源及其他自斷財路的做法是否值得呢？這倒也值得想一想吧！
附註
有關數據節錄中原地產網頁「研究報告」
從附註二可以得知，過去幾年，公司買家的整體宗數只佔約10%，但成交金額卻佔約2成半。反映透過公司買入的住宅物業大多是貴重物業及豪宅，而非一般普羅大眾的上車盤。因為以香港公司持有物業，每要年結埋數、審計、報稅、公司秘書事宜、公司註册處周年申報等，最低消費要$6,000 - $8,000，除非透過公司在稅務上能做一些安排能節省更多稅費，否則大多數人不會使公司持有物業，尤其普羅大眾及上車盤。
目前香港需求最殷切住宅單位為上車盤及基層單位（A類單位及上車盤從中區域的空置率約2%），基本從上述公司買家數字可以得知，上車盤及基層單位根本不是公司客的目標市場，他們的目標市場大多是豪宅，而這個市場目前空置水平較高，不是需求迫切的住宅類別。我認為，本地公司客只是在今次政策下的無辜犧牲者，且打擊公司客亦無助解決需求最為緊張的上車盤市場。
簡單來說，BSD向非香港居民的境外個人買家及公司買家在買入住宅時徵收多15%印花稅，生效日期為2012年10月27日起，惟此稅直至今天尚未正式立法。如果政府決定出招打擊境外買家來港買樓，無可避免地必須同時封殺公司名義買入物業的渠道。否則，政府一邊打擊境外個人買家在港置業，另一邊卻有境外人以公司名義、甚至以公司股權信託形式間接地替境外人士代持物業，這樣便無法有效打擊外地人來港置業。所以，政府如果要打擊境外客，必須同時一拼打埋公司客，我想這應是政府推出BSD前的理念。
開始前，其實中原地產網頁內有個內地個人買家季度統計，以成交金額及宗數計算，去分析內地個人買家於一手、二手及整體市場所佔之比率。若果將有過去幾年內地買家於二手市場所佔之比率，與中原指數比較，將有一些頗為有趣的發現。
分析方法及局限
中原地產研究部於2007年第一季起，以成交金額及宗數計算，去統計內地個人買家於一手、二手及整體市場所佔之比率。由於CCL只反映二手市場主要屋苑之價格走勢，為了避免錯誤進行 “apple-to-orange” 的分析，筆者只會將內地個人買家於二手市場所佔之比率與期間的 CCL走趨，再加入當時影嚮樓市的事情，從而進行分析及比較。
中原地產研究部抽取個案的準則如下：
? 整體一手與二手私人住宅不包括公屋、居屋及夾屋；
? 對已知買家資料的買賣登記進行統計；
? 內地買家只限於個人，不包括公司；
? 內地買家是以漢語拼音名字為準；
如想知道調查的詳細準則，可自行到中原網頁參閱有關研究文章。
同時，這個分析只集中看二手市場，因為以2012年成交量看，一手住宅只佔整體住宅成交的比例約為1/6（來源：http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate4.aspx?id=45729），之前的年份一手成交所佔比例應更少。此外，由於一手住宅沒有一個統一的價格指數，以及一手樓盤價格分野很大，尤其政府出招前，一手樓盤經常能以2 - 3成溢價賣出，這會使到較難做到一手市場的對比分析。因此，本文只集中看二手市場的情況。不過，我會把內地買家於一手市場所佔比例的數據放在附註一，供大家參考。
此外，BSD 同時打擊公司名義買入物業。但有關數據只有年度的數字，數據提供方面沒有明細的原始數據，較難分析。所以我只會在附註二約略交代目前情況。
發現及結果
圖一為內地個人二手買家所佔的比例與 CCL 的趨勢圖，覆蓋時期由2007年第1季至2013年第2季，合共26個季度，詳細季度數據放在附註一。
? 深紫色線為 CCL (左軸)；
? 紅色線為按金額計，內地個人二手買家所佔的比例 (右軸) ；
? 綠色線為按成交宗數計，內地個人二手買家所佔的比例 (右軸) ；
從圖一，得出以下發現及結果：
<1> 「按金額計」的比例 > 「按成交宗數計」的比例
自有關內地客數據開始被統計以來，「按金額計」的內地個人二手買家所佔比例一直高於「按成交宗數計」的比例。
這代表內地買家人數較少，但卻佔較高的成交金額。舉例說，2011年第4季，內地買家佔二手成交宗數為10.1%，但有關二手成交金額卻佔15.2%，即表示內地買家買入物業的價值較本地人為高。
<2> 2007年3月至2011年6月（圖一內"A"）
在這段時間內，內地個人二手買家所佔的比例與 CCL 都是同步上升。按成交金額計，內地個人二手買家的比例由2007年第一季的約4% 升至2011年第2季的13.1%。雖然有關比率期內大幅上升，但內地買家仍只佔整體成交的小部份。
<3> 圖一內 "A - B" 的時段
由於樓價持續上升，政府於2011年6月末（圖一內"A"）推出一系列的措施調控樓價，包括但不限於以下：
? 加2厘的壓力測試（加息2厘後，供樓金額不得超過月入6成）；
? 金管局第二次收緊600萬以上物業的按揭成數（600 - 700萬借7成，但按揭金額不得超過420萬；700 - 1,000萬物業只借6成，但貸款額不得500萬）；
? 於2011年4月起暫停H+0.7%的按揭計劃，其後逐漸提高按揭利率由2011年4月最低的1厘，調升至2011年末最高的2.6 - 2.7厘；
? 收緊收入非來自香港之按揭申請人的按揭成數；
? 以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，且不經壓力測試的情況下，最高按揭成數下調至3成；
在上述措施下， CCL由2011年6月末（圖一內"A"）的99點輾轉下跌至2012年1月末（圖一內"B"）的94.47點。其中，有一點是好有趣的，此段時間CCL 的表現是比較呆滯地下跌，但是，內地個人二手買家所佔的比例（按金額計）反而不斷上升，半年間由10% 反覆上升至15%。這很大程度上，反映國內人好似不能拓得起該段期間的樓價，儘管大陸人入市的比例大幅增加，二手樓價仍然錄得輕微下跌。
<4> 圖一內 "B - C" 的時段
CCL 由2012年1月末（圖一內"B"）的94.47， 急速上升至2012年10月末（圖一內"C"）BSD公佈前的 114.35，8個月內CCL 上升21%，主要原因，於2012年年初銀行逐漸調低按揭利率由2.6%至2.15%（P按），H按低至H+1.7%（約1.9%），刺激置家入市。但是，內地個人二手買家所佔的比例 (按金額計) 由2011年Q4高位的15.2%下跌至2012年Q3的10.6%，這好可能與人民幣暫緩升值有關。樓價上升，但國內人的入市比例卻下跌，反映本地購買力才是樓價上升的主要原因。
<5> 圖一內 "C - D" 的時段
2012年10月末（圖一內"C"），政府宣佈向境外買家徵收 15% BSD，國內人的入市比例隨後急速下跌約一半至5.9%，但 CCL 卻由2012年10月末（圖一內"C"）的114.35再急速升至2013年3月末（圖一內"D"）的123.01。BSD 實施後，CCL半年內上升7.6%，但國內人的入市比例卻大幅下跌一半。這是另一不能否定的鐵証，去証明樓價上升的動力是來自本地的購買力。
<6> 2013年3月末（圖一內"D"）之後
由2013年3 - 6月期間，CCL 於118 - 121點水準牛皮，內地買家所佔的比例仍在低水準。但是，卻出現一個從未發生的現象，內地買家的成交宗數比率由4.1%升至4.9%，但成交金額的比率卻由6%跌至5.4%。
這反映內地買家在實施BSD後，漸漸適應BSD且開始流向低價的物業，這可能因為買低價物業所涉及的稅款較低有關。目前，香港最缺乏、需求最大、空置最少的單位為上車盤及基層集中區域內的細單位。但是，BSD實施後，反把這班「豪」客由空置較多的中上價樓市場，趕至香港需求最殷切的基層單位市場。究竟BSD 的實施是否真的能幫到政府想幫助的人呢？還是政府反而幫倒忙。
不過，這個趨勢只是剛剛發生，是否持續則須有待觀察。
結論
總結而言，為何 BSD 無效去調控及冷卻樓市？答案十分清楚，因為樓價上升的主要原因是本地強勁的購買力。不過，BSD也有另一作用，就是用來平息民憤，及讓普羅市民知道本地人有強勁的需求及現有供應不足。不過，BSD 對冷卻樓價是豪無任何實質作用。
香港由於法制健全，私有產權有良好的保障，優良的教育及醫療制度，產品有良好的信譽。這些因素驅使一些有財力、高素質的國內客來港置業及定居。他們來港置業可以帶動一連串經濟活動，帶動經濟繁榮，促進就業。政府要做的事就是要確保有足夠土地供應，以滿足各方內外需求、發展需要。畢竟，香港既無天然資源、博彩業這些好像印銀紙的行業支持，其他行業如旅遊、金融等亦好似漸走到樽頸位置。在未找到一條比地產更好的出路，且面對龐大的社會福利需求下，以BSD來封殺外來水源及其他自斷財路的做法是否值得呢？這倒也值得想一想吧！
附註
有關數據節錄中原地產網頁「研究報告」
從附註二可以得知，過去幾年，公司買家的整體宗數只佔約10%，但成交金額卻佔約2成半。反映透過公司買入的住宅物業大多是貴重物業及豪宅，而非一般普羅大眾的上車盤。因為以香港公司持有物業，每要年結埋數、審計、報稅、公司秘書事宜、公司註册處周年申報等，最低消費要$6,000 - $8,000，除非透過公司在稅務上能做一些安排能節省更多稅費，否則大多數人不會使公司持有物業，尤其普羅大眾及上車盤。
目前香港需求最殷切住宅單位為上車盤及基層單位（A類單位及上車盤從中區域的空置率約2%），基本從上述公司買家數字可以得知，上車盤及基層單位根本不是公司客的目標市場，他們的目標市場大多是豪宅，而這個市場目前空置水平較高，不是需求迫切的住宅類別。我認為，本地公司客只是在今次政策下的無辜犧牲者，且打擊公司客亦無助解決需求最為緊張的上車盤市場。
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