每週樓市評論

香港騰籠換鳥的共贏布局

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2024-04-26

*轉載自2024年4月26日的經濟日報

(按圖放大)

原文：

對沒有使用高槓桿的投資者來說，當下的樓市是最理想的，撤辣後市場回復慢升！收租回報率高！租金仍在上升趨勢！而現金流更加可享受到4厘以上的收息率！還有低通脹！和最近更可以享受到大灣區的發展包括性價比高的美食旅程！

不要以為老汪天生樂觀所以特別覺得現在美好，事實上幸福非必然！香港已是中美兩國角力的主戰場，香港沒有戰爭對港人來說已是福祉。執筆的前一天，法庭正在審理一宗數年前有組織計劃以強烈炸彈進行無差別式襲擊的案件，香港曾與真正戰爭擦肩而過！

賺取利息的幸福亦不是必然的，如果通脹率是2%左右，香港的定期存款收息就不可貴了，若不是聯繫匯率，香港的銀行亦不可能在無匯率風險下買美債產品，曾給予定期存戶高於按揭的息率了，我們「反剪了美國的羊毛」！

人們說加息是洪水猛獸！實際加息令港人賺得更多，我們計一計數：香港的定期存款收息之前可達5.5厘左右，而Ｈ按揭息率約4.125厘，而香港住宅按揭貸款餘額約2萬億元，按此計算則有關的約9萬億元定期存款收息較住宅按揭的利息支出其實每月多約340億元或5倍。

這些幸福都不是必然的！大財團在銀行息口上沒有小市民般幸運，很多時商業借貸息口是6厘至7厘的水平，於是，發展商停買地、清貨及缺供應之下再買入地皮，這將是必然出現的過程。

筆者認為最新的重要格局是人口政策，香港人口在2019年後曾出現下跌，中央透過特首掛帥成功以各項專才和人才計劃令到香港人口在2022年開始回升！事實上，香港樓價下跌對新來港的居民是有利的，加上樓市不單只取消了「辣招稅」，而且樓價有折讓，亦有利人口的進入，新人口進入不單只填補了人手，亦填補了港人遺忘了的奮鬥精神，當港人自怨自艾的時候，內地人卻十分欣賞本港的教育、醫療制度及與西方國際接軌的優勢。

執筆的時候，政府有意發展北都大學教育城，有19間院校提交建議書，看來香港的學位很大機會會倍增，未來必匯聚內地的精英來港讀書，如此一來本來人口老化的香港面對未來十至二十年相信可能以百萬計的較年青、知識水平較高及較高薪人士進入的話，理論上長遠對香港的樓價有很強的正面作用，而短期也對住宅租金是有強的支持作用（香港過去十三個月差估署私樓租金指數上升了十一個月，租金回報率亦上升了十一個月），人口變化令香港提升至一個大格局，筆者認為大家要好好地理解。

面對亂世，追求一個慢升及穩定的樓市才是明智之舉，未來還有很多外國的干擾在等著我們，慢升風險最低，同時底氣最強。

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